Ingatlan átírás

 Nincs kategorizálva   Ingatlan átírás bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 202013
 

Ingatlanátírás, ingatlan adásvételi szerződés és ajándékozás készítése országos ügyvédi háttérrel.

Milliók forognak egy ingatlan átírásakor. Megnyugtató megoldást kell találnia!

ingatlan adásvétel és ajándékozás

Eljött az az idő, amikor
az ügyvédek keresik
az Ön kegyeit, ha ingatlan ügyeket intézne.

A legjobb ajánlatot szeretnénk adni Önnek!

Az ajánlatkérés Önt semmire nem kötelezi. DE már ajánlatkéréskor sok hasznos információt nyújtunk Önnek, átírási illetékekkel, az ingatlan adásvétel adózásával kapcsolatban. Meggyőző választ fog kapni.

Continue reading »

Ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz!

 energetikai tanúsítvány   Ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz! bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 192013
 

Először is, hogy miért?

Ha nincs energetikai tanúsítvány, akkor az szabálysértés, amit az eladó követ el.

Ha írásban úgy nyilatkozik az eladó és a vevő is, hogy van ilyen, de ez nem igaz, akkor ez magánokirat hamisítás. Ne kockáztasson!

Ma már ingatlan hirdetés fel sem lehet adni úgy, hogy nincs benne az energetikai tanúsítvány alapján készített energetikai besorolás. Az eladó tehát az árat úgy kellett, hogy megállapítsa, hogy már ki volt fizetve az energetikai besorolás. A legtöbb eladó sajnos nem veszi komolyan azt, hogy ilyet készíttessen és komolytalan ügyvédek is az eladók pártját fogják.

A végső érv: az energetikai tanúsítványokról országos nyilvántartás készül. Ide a tanúsító szakember küldi be az adatokat és bizonylatokat. Az államnak lehetősége van az ingatlannyilvántartásból vett adatokkal történő összevetésre.

Ez tehát egyszerű képlet…

A vevő kiszolgáltatott helyzetben van, mert ha az eladó ezt nem készítteti el, akkor patthelyzet alakul ki.

  • Vagy megveszi a lakást így
  • , vagy nem veszi meg sehogysem
  • , vagy kifizeti maga az energetikai tanúsítvány elkészítési költségeit.

Az eladók a legritkább esetben engednek abból, hogy ők fizessék ki az energetikai tanúsítást. Leggyakrabban a vevők adják be a derekukat és kifizetik inkább az energetikai tanúsítványt. 🙂

A vevő választhat: vagy belemegy az okirat hamisításba, vagy…
olyan ügyvédet választ, aki szerződésbe foglalja úgy, hogy az eladó legyen kiszolgáltatott helyzetben.

Itt a megoldás:

Honlapunk olyan ügyvédet ajánl Önnek, aki az Ön érdekeit képviseli. Megfelelő szerződéssel nem saját zsebből kell fizetni az energetikai tanúsítvány elkészítését, hanem garantáltan az eladó fogja fizetni.

Ide kattintva kérhet ajánlatot energetikai tanúsítvány elkészítésére.
Olyan ügyvédet, aki ezt Önnek megoldja ide kattintva talál. Adatokat megadva megküldjük az ügyvédi iroda elérhetőségét.

Emelkedik az adásvétel illetéke 2013-tól

 Nincs kategorizálva   Emelkedik az adásvétel illetéke 2013-tól bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
nov 212012
 

Aki lakás adásvételi szerződést szeretne kötni, annak érdemes még az idén ezt nyélbe ütni, mert jövőre változik majd az adásvételi szerződésekhez kapcsolódó illeték mértéke.

2012. december 31-ig megkötött adásvételi szerződéseknél jelenleg úgy kell számolni, hogy lakóingatlan esetén 4 millió forintig 2 % az illeték, a 4 mFt feletti ingatlanrészre pedig egységesen 4 %. Ez 2013. január elsejétől már 4 % lesz.

Nézzünk egy példát!

A lakás értéke 7 mft

Az illeték kiszámítása 2012-ben:
Az illeték 4 mFt-ig 2 %, vagyis 80 eFt
A 4 mFt feletti 3 mFt-ra 4 %, vagyis 120 eFt
MIndösszesen: 200 eFt

Az illeték kiszámítása 2013-ban:
Egységesen 4 %, vagyis 280 eFt.

A maximális illeték növekedés tehát lakások esetében 80 eFt

Illeték változások 2013-tól

 ajándékozás, illetek, illeték-kedvezmény   Illeték változások 2013-tól bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
okt 072012
 

Várhatóan a családi gazdálkodóknak nem kell illetéket fizetniük termőföld vásárláskor.

Fiatalok első lakáshoz jutási kedvezményének mértéke nem változik, viszont a 8 milliós értékhatárról 15 mFt-ra emelkedik az igénybevételi korlát felső határa. A kedvezmény mértéke továbbra is az illeték 50 %-a, de maximum 40 eFt. Ha végigszámoljuk, akkor 2 millió forintnál kisebb lakás vásárlása esetén az illeték kisebb, mint 80 eFt, tehát ez az a határ ami alatt nem érvényesíthető teljes mértékben az illeték kedvezmény. De hol van 2 millió forint alatt lakás? Az újdonság az, hogy eddig 8 milliós lakás esetén lehetett igénybe venni ezt a kedvezményt. Sajnos ez bizonyos városokban erős korlátozást jelentett. A 2013 január 1-től bevezetésre kerülő új összeghatár már nagyobb városokban is reális kedvezmény lehetőséget biztosít a fiatalok számára. Természetesen továbbra is érvényes, hogy két fiatal nem vonhatja össze ezt a kedvezményt, vagyis együtt nem vehetnek 30 milliós ingatlant.

A legnagyobb változás az, hogy jövőre az ajándékozás illetéke rokonsági fok figyelembe vétele nélkül egységesen 18 % lesz. Továbbra is érvényben marad az, hogy az egyenesági rokonok közt (felmenő és lemenő ág, az oldalág nem!) illetékmentes lesz az ajándékozás.

Nem kell tranzakciós adót fizetni

 illetek, illeték-kedvezmény   Nem kell tranzakciós adót fizetni bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Júl 072012
 

Az ingatlan adásvétel leggyakrabban banki pénzmozgással jár. Egy 15 milliós adásvételnél a tervezet szerint 15 ezer forintos tranzakciós illetéket kell fizetni. Ez olyan kiadás, amire mind az ingatlan eladónak, mind a vevőnek fel kell készülnie. Ilyen mennyiségű pénz általában bankban van, tehát akár készpénz felvétellel, akár átutalással történik a vételár megfizetése az 1 ezrelékre tervezett tranzakciós adóval mindkét félnek számolnia kell. Ha belegondolunk, nem is rossz bevétel lesz ez az államnak! 15 milliós ingatlan pénzmozgásai legalább 30 ezer forintot hoznak az államháztartásnak!

A most napvilágra került tájékoztatás szerint a törvénytervezet úgy rendelkezik, hogy a hitellel történő vásárlásnál a hitel felvételére és törlesztésére nem kell tranzakciós adót fizetni. Ha valaki 15 milliós ingatlant 8 milliós hitellel vásárolja meg, akkor ennek illeték vonzata 8,000 Ft-tal lehet kevesebb. Ráadásul a hitel törlesztéskor sem kell kifizetni ezt az illetéket. Ha a 8 millió helyett kamattal mondjuk 11 milliót fizet a vásárló, akkor ez 11 eFt tranzakciós adó megtakarítással járna.

Cikkünk a törvénytervezet megjelenése előtt készült. 2012. július 7-én. Hiteles információkkal az illetéktörvény módosításakor újra jelentkezünk.

Kiskorú ajándékozása és a gyámhivatal

 Nincs kategorizálva   Kiskorú ajándékozása és a gyámhivatal bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
jún 212012
 

Kérdés

Szabályosan jártam-e el akkor, amikor kiskorú gyermekem részére úgy vásároltam ingatlant, hogy képletesen készpénzt adtam neki, amiből az ingatlant ő vette meg, de ténylegesen közvetlenül a gyermek nevére írtam úgy, hogy az adásvételi szerződést, mint gondviselője helyette írtam alá? A gyámhivataltól nem kértem hozzájárulást a saját haszonélvezeti jogom bejegyzésére, mivel ez nem szükséges.

Válasz

Nem szabad félvállról venni a kiskorú gyermek megajándékozását.

Ha úgy történik az adásvétel, hogy a gyermek – formálisan – a szülőtől kap pénzt egy ingatlan megvásárlására, akkor maga a készpénz ajándékozás is lehet alapja annak, hogy illetéket kelljen fizetni. (Az egyenesági rokonok közt történő ajándékozás illetékmentessége az ingatlanokra vonatkozik, a készpénz ajándékozásra nem!) Ha nagy értékben készpénzt ajándékoz, akkor azt egy erre rendszeresített formanyomtatványon 30 napon belül be kell jelenteni! Ha a bejelentést megtette, akkor ebből a szempontból szabályosan járt el. A problémát az jelenti, hogy ebben az ügyben járhatott volna el megfontoltabban, úgy, hogy ezt az illetékfizetési kötelezettséget ki lehetett volna kerülni.

A kérdés másik része – vagyis, hogy kellett volna-e valamilyen gyámhivatali eljárás – sokkal érdekesebb. A kérdés felvetőjének igaza van abban, hogy gyámhivatali engedély nélkül ez a jogügylet lebonyolítható, de ahogy a kérdező és ügyvédje megoldotta, már ellenkezik a Polgári Törvénykönyvvel.

Mindennek ellenére elképzelhető, hogy a földhivatali bejegyzés megtörténik és semmi gond nem lesz belőle, de képzeljünk el egy olyan szituációt, amikor – bármilyen okból – az eladó mondja azt, hogy “mégsem akarom eladni a lakást és csináljuk vissza az egészet”. És arra hivatkozik, hogy a szerződés a PTK szabályait megsértve jött létre, tehát jogszabályellenes és emiatt semmis.

Ha biztosra szeretne menni, akkor bízza olyan ügyvédre az ingatlan adásvételi szerződés készítést, akinek gyakorlata van az ilyen ügyekben, ismeri és tudja a gyámhivatal kötelezettségeit a témában.

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Ha külföldön van az eladó, vagy a vevő

 adásvétel   Ha külföldön van az eladó, vagy a vevő bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
máj 292012
 

Ha az ingatlan eladó, vagy vevő magyar állampolgár ugyan, de tartósan külföldön tartózkodik, akkor megoldható-e, hogy megtörténhessen az adásvétel anélkül, hogy haza kellene utaznia?

A válasz röviden az, hogy igen, de a helyzet nem olyan egyszerű.

Kezdjük azzal, hogy az ingatlan adásvétel földhivatali benyújtása közokiratban történhet. A közokiratot például ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Magánszemélyek egymás közötti szerződése – még akkor is, ha két tanú van rajta, vagy akár saját kezűleg is írja – magánokiratnak minősül, nem megfelelő erejű dokumentumok a földhivatalhoz történő benyújtásnál.

Ha az ingatlan adásvételhez külföldön tartózkodik valamelyik fél, akkor nem adhat magánokiratban meghatalmazást magányszemélynek, vagy például ingatlan forgalmazó cégnek, hogy a külföldi tartózkodás alatt intézkedhessen és képviselje a megbízót az ingatlan adásvétellel kapcsolatos ügyekben.

A helyzet mégis orvosolható:

Ha a külföldön tartózkodó fél abban az országban, ahol ideiglenesen, vagy állandó jelleggel él, akkor a magyar nagykövetségen, konzulátuson alá tudja írni azt az iratot, ami az adásvételhez szükséges. Ezt a nagykövetségen hitelesítik. Ha a konzulátus, vagy a nagykövetség távol van a szerződő fél lakóhelyétől, akkor kereshet közelebbi megoldást: olyan közjegyzőt, aki szintén elvégezheti ezt a hitelesítést.

>Nem minden közjegyző felel meg ennek az elvárásnak. Csak olyan közjegyző alkalmas ellenjegyzésre, aki úgynevezett hitelesítő lenyomatot (apostile) tud az iratra tenni.

Az általam ajánlott ügyvédeknek ilyen jellegű gyakorlata megvan, tehát, amennyiben vagy az eladó, vagy a vevő külföldön tartózkodik, akkor az adásvétel lebonyolításához megvan a pontos forgatókönyv.

A fenti módszer abban az esetben is használható, ha más ingatlan átírással kapcsolatos (ajándékozás, haszonélvezeti jog bejegyzés stb.) ügyben külföldön tartózkodik valamelyik szerződő fél.

Egy éven belüli eladás és vétel határideje

 illeték-kedvezmény   Egy éven belüli eladás és vétel határideje bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
máj 132012
 

Kérdés

Ha egy lakást eladok és egy éven belül egy másik lakást vásárolok, akkor az illeték alapja a két lakás értékének különbözete. De mikortól számít az egy év?

Attól, …

  1. amikor az adásvételi szerződést megkötöttem?
  2. amikor a használatbavétel megtörtént?
  3. amikor a földhivatalhoz benyújtásra került az adásvételi szerződés?
  4. amikor az adóhatóság meghozta a határozatot az illetékkel kapcsolatban?

A válasz a törvény szövege alapján.

3. § (3) A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség
a) a szerződés megkötése napján keletkezik.

Tehát az 1. pont a helyes válasz. Azért azt jó tudni, hogy a határidő az ingatlan szerzésétől, vagy eladásától számított egy év mindkét irányban működik. Tehát az adást, vagy vételt megelőző, vagy követő egy évre is. De, ha plusz mínusz egy éven belül egy másik adásvétel is történik, akkor más szabályok vannak.

Újabb (rém)hírek az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatban

 Nincs kategorizálva   Újabb (rém)hírek az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatban bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
máj 022012
 

2013. januártól az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos szabályokban két lényeges változás várható a tervezetek szerint.

  • A hirdetésekben fel kell tüntetni az ingatlan energetikai besorolását;
  • Használt lakások energetikai tanúsítványa nem 10, hanem csak 3 évig lesz érvényben.

A hirdetésekben történő feltüntetés feltehetőleg a kisebbik probléma, mert aki valóban el akarja adni a lakását, az előbb-utóbb rákényszerül arra, hogy a tanúsítványt elkészítse. Könnyebbség viszont, hogy a hirdetéshez nem kell energetikai tanúsítvány, hanem csak a besorolást kell beleírni. Ez annyit jelent, hogy beleírható a hirdetésbe egy “saccolt” érték is, és amikor komollyá válik az adásvétel, akkor elkészíti az eladó a zöldkártyát. Ennek az a kockázata, hogy aki nem jól sorolja be az ingatlanát, akkor a tényleges felmérés után lehet, hogy kénytelen lesz árat engedni a vevőnek. A súlyosabb problémát az jelentheti, ha eltérés esetén hamis tartalmú hirdetés miatt meghurcolják az eladót. De talán ennyire még nincs rossz erkölcsi állapotban az ország, hogy ilyen esetben a “megsértődött” vevő hatósághoz fordulna.

Súlyosabb érvágás viszont, hogy a tanúsítvány 10 helyett csak 3 évig lesz érvényben. Ez különösen a nagy értékű, vagy nehezen értékesíthető ingatlanok esetében lesz probléma, mert ha nem sikerül 3 éven belül eladni, akkor új energetikai tanúsítványt kell készíteni. (igaz, hogy ezt elegendő lesz már az adásvételi szerződéskor elkészíteni, és nem kell a hirdetés előtt ezzel foglalkozni, mert 3 év alatt nem változik meg a lakás energetiakai besorolása, ha nem történik benne ilyen jellegű felújítás.)

Haszonélvezeti jog eladása (átengedése)

 haszonélvezeti jog   Haszonélvezeti jog eladása (átengedése) bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
ápr 282012
 

A haszonélvezet személyhez kötött jog. Átadni, eladni nem lehet. De a haszonélvezeti jog gyakorlása átengedhető. (vagyis átengedhető a haszonélvezeti jogból eredő nyereség másnak, de a tulajdoni lapon a haszonélvezeti jog marad ugyanazon a személyen.)

Viszont a jog gyakorlásának átengedésekor a tulajdonos bejelentheti igényét az alábbi törvényi szerint.

“Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára nem tart igényt.”

Amit lehet tenni:

A jelenlegi haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról és egy másik személy javára új haszonélvezet kerül bejegyzésre. (Ehhez a tulajdonos hozzájárulása szükséges!)

A haszonélvezeti jog ilyen módon történő lecserélése illetékköteles. A haszonélvezeti jog illetékének kiszámításához itt talál segítséget: