Ha külföldön van az eladó, vagy a vevő

 adásvétel   Ha külföldön van az eladó, vagy a vevő bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
máj 292012
 

Ha az ingatlan eladó, vagy vevő magyar állampolgár ugyan, de tartósan külföldön tartózkodik, akkor megoldható-e, hogy megtörténhessen az adásvétel anélkül, hogy haza kellene utaznia?

A válasz röviden az, hogy igen, de a helyzet nem olyan egyszerű.

Kezdjük azzal, hogy az ingatlan adásvétel földhivatali benyújtása közokiratban történhet. A közokiratot például ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Magánszemélyek egymás közötti szerződése – még akkor is, ha két tanú van rajta, vagy akár saját kezűleg is írja – magánokiratnak minősül, nem megfelelő erejű dokumentumok a földhivatalhoz történő benyújtásnál.

Ha az ingatlan adásvételhez külföldön tartózkodik valamelyik fél, akkor nem adhat magánokiratban meghatalmazást magányszemélynek, vagy például ingatlan forgalmazó cégnek, hogy a külföldi tartózkodás alatt intézkedhessen és képviselje a megbízót az ingatlan adásvétellel kapcsolatos ügyekben.

A helyzet mégis orvosolható:

Ha a külföldön tartózkodó fél abban az országban, ahol ideiglenesen, vagy állandó jelleggel él, akkor a magyar nagykövetségen, konzulátuson alá tudja írni azt az iratot, ami az adásvételhez szükséges. Ezt a nagykövetségen hitelesítik. Ha a konzulátus, vagy a nagykövetség távol van a szerződő fél lakóhelyétől, akkor kereshet közelebbi megoldást: olyan közjegyzőt, aki szintén elvégezheti ezt a hitelesítést.

>Nem minden közjegyző felel meg ennek az elvárásnak. Csak olyan közjegyző alkalmas ellenjegyzésre, aki úgynevezett hitelesítő lenyomatot (apostile) tud az iratra tenni.

Az általam ajánlott ügyvédeknek ilyen jellegű gyakorlata megvan, tehát, amennyiben vagy az eladó, vagy a vevő külföldön tartózkodik, akkor az adásvétel lebonyolításához megvan a pontos forgatókönyv.

A fenti módszer abban az esetben is használható, ha más ingatlan átírással kapcsolatos (ajándékozás, haszonélvezeti jog bejegyzés stb.) ügyben külföldön tartózkodik valamelyik szerződő fél.

Szerkezetkész családi ház megvásárlása

 adásvétel   Szerkezetkész családi ház megvásárlása bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
ápr 122012
 

Kérdés

Vásárolnék egy ingatlant 16 mFt értékben. Az lakóház már majdnem teljesen elkészült, de természetesen nincs lakhatási engedély. Vajon ilyen esetben milyen illetéket kell fizetnem? A telek után jár-e a 100 %-os illetékkedvezmény, ha vállalom, hogy 4 éven belül lakhatási engedélyt szerzek? Jár-e a 4 millió forintig érvényes 50 %-os illeték kedvezmény?

Válasz

A megoldást kezdjük azzal, hogy mit jelent az, hogy a ház “majdnem teljesen elkészült”.
Az az ingatlan szerkezetkész, amelyiknek állnak a falai, tető már kész és nyílászárók is a helyükön vannak. Félkész az a ház, amelyikben már a villany, víz, gáz és fűtésszerelés is készen állnak a falon belül, de nincsenek a szerelvények felszerelve. Kulcsrakész az a ház, ahol festés-mázolás is és a burkolás is elkészült.

Illeték szempontjából lakásnak minősül már a szerkezetkész épület, ha az lakás céljából készült.

Miért fontos mindez?

Az adásvételi szerződésben célszerű a telket és a házat külön-külön feltüntetni. Ha a telek értékét magasan (de azért a realitás határian belül!) állapítják meg a felek, akkor arra lehet illetékmentességet kérni azzal a feltétellel, hogy négy éven belül lakhatási engedélyt megszerzi az új vevő. Ezzel az telek értékének 4 %-át meg lehet takarítani. Sajnos, ha az állapot meghaladja a szerkezetkész állapotot, akkor erre már nincs lehetőség. Akkor 4 mFt-ig 2 %, 4 mFt felett 4 % az illeték.

Vállalkozó által új lakás értékesítése céljából épített lakás 15 mFt-ig illetékmentes. 15 mFt feletti rész illetékköteles. Ha a házat olyan építtetőtől venné meg, aki elkezdte az építkezést, de bármilyen okból az félbemaradt, akkor nem jár ez a kedvezmény.

Már csak egy dolgot kell tisztázni. Mi minősül új lakás építésnek?
azt az alapozási munkálatoktól kiindulva teljes egészében újonnan építették vagy emeletráépítéssel vagy tetőtér beépítéssel építették (kivétel: családi-, és ikerház) Nem minősül új lakásnak tehát, ha korábban is lakóingatlanként volt nyilvántartva az épület.

Elővásárlási jog szántó esetén

 adásvétel, elővásárlási-jog   Elővásárlási jog szántó esetén bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 312012
 

Kérdés:

Megteheti-e egy osztatlan közös tulajdonban levő szántó egyik tulajdonosa, hogy ne értesítse tértvivevényes levélben elővásárlási jogáról egy másik tulajdonostársat és így egy eddig tulajdonnal nem rendelkező tulajdonos lépjen be az osztatlan közös tulajdonba?

Válasz

A szántónak minősített osztatlan közös tulajdon elővásárlási joga egy kicsit eltér az egyéb osztatlan közös tulajdonnál levő elővásárlási jogtól.

Így szól a törvény:

10. § (1) Termőföld vagy tanya eladása esetén – ha a törvény másként nem rendelkezik – az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg :

  • a családi gazdálkodót, a gazdálkodó család tagjait – ebben a sorrendben -, ha az eladásra kerülő termőföld vagy tanya a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel vagy tanyával közvetlenül határos;
  • a közös háztartásban élő családtagot;
  • a helyben lakó szomszédot;
  • a helyben lakót;
  • a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki; a Magyar Köztársaság 2001 és 2002. évi költségvetéséről szóló 2000. évi CXXXIII. törvény 93. § (17) bekezdése alapján az ÁPV Rt. hozzárendelt vagyonából kivett, a dolgozók részére már magánosított vagy magánosításra kerülő mezőgazdasági társaságok közvetlen vagy közvetett magánszemély tulajdonosait azon földterületek vonatkozásában, amelyeket az eladás időpontjában a mezőgazdasági társaság jogszerűen használ.

Az elővásárlási jogot nem a tulajdonosnak küldött tértivevényes levéllel, hanem jegyző által történő kifüggesztéssel is meg lehet hirdetni. A kifüggesztésnek díja van. A földhivatal addig nem jegyzi be a tulajdonosváltozást, amíg a kifüggesztést szabályosan nem igazolja az eladó.

Kiskapu:

Ez a sorrend előnytelennek tűnhet a közeli családtagok szempontjából. Az elővásárlási jog csak vásárlás esetén kikötés. Ajándékozás, vagy csere esetén nincs elővásárlási jog. Az egyenesági rokon tehát így akkor is meg tudja szerezni az ingatlan tulajdonjogát, hogy ezt bárkinek fel kellene kínálni ráadásul egy fillér illetéket sem kell fizetni.

A helyzetet egy kicsit bonyolítja, ha nem egyenesági rokonságról van szó, mert itt az illeték akár tetemes is lehet ajándékozás esetén.

Itt is van azonban kiskapu:

Ha a vevő csak résztulajdont kap ajándékba, akkor természetesen a résztulajdon után kell illetéket fizetni. Igaz, hogy a kulcs magas lehet, de ha csak 10 %-ot szerez a tulajdonos, akkor már tulajdonos és csak az illeték 10 %át kell megfizetni. A maradék 90 %-ra már neki is keletkezik elővásárlási joga.

Ha többen nyújtják be egymással egyenrangú elővásárlási szándékukat, akkor az eladó dönti el, hogy kinek adja.

Az elővásárlási szándék csak akkor megfelelően komoly, ha az elővásárlásra felajánlott ésszerű határidőn belül vagy ügyvédi, vagy bírói letétbe helyezik a teljes vételárat.

Ami büntetendő:

Ha fiktív ajándékozási szerződés születik, vagyis papíron ajándékozási szerződést kötnek, de készpénzben elszámolnak egymással, akkor ez csalás. Ha valakinek ilyen gyanúja támad, hogy valaki ilyen módon visszaélt az elővásárlási joggal, kérjen ügyvédi segítséget ezen a honlapon.

Kell-e értékbecslés, ha telket és rajta házat vesz?

 adásvétel   Kell-e értékbecslés, ha telket és rajta házat vesz? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 272012
 

Ha lakóingatlant vesz valaki, akkor 4 millió forintig 2 % az illeték. A telek után viszont 4 % az illeték.

Mindebből az következik, hogyha sikerül a kis értékű ingatlannál a telek és a ház arányát jól beállítani, akkor ez több tízezer fotintos illeték megtakarítással járhat.

Minél nagyobb az ingtalan összértéke, annál kisebb a tévesztés kockázata. Felesleges értékbecslést készíttetni, ha a ház értéke biztosan nagyobb 4 mFt-nál, mert akkor biztosan igénybe lehet venni a 2 %-os illetékkulcsot.

Két eladott és egy vásárolt ingatlannál az illeték.

 adásvétel, illeték-kedvezmény   Két eladott és egy vásárolt ingatlannál az illeték. bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 192012
 

Kérdés:

Két kisebb ingatlant adok el és egy nagyobbat vásárolok. Milyen mértékben vehető igénybe az illeték kedvezmény?

Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az
illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Értelmezés

Ha vesz egy ingatlant mondjuk 25 millió forint értékben és egy éven belül két ingatlant ad el, akkor a szerzés előtt vagy után keletkezett illetékből saját maga választhatja ki, hogy melyikkel csökkentse az adóalapot, de ha mindkettő vagy előtte, vagy mindkettő utána történt, akkor a szerzéshez legközelebbivel csökkentheti az illeték alapot.

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Mennyi az illeték, ha a haszonélvező veszi meg az ingatlant?

 adásvétel, haszonélvezeti jog, illetek, illeték-kedvezmény   Mennyi az illeték, ha a haszonélvező veszi meg az ingatlant? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
feb 222012
 

Kérdés:

“Egy olyan ingatlant szeretnék megvenni, amire holtig tartó haszonélvezeti jogom van. Az ingatlan piaci értéke 27 millió forint. Én 46 éves vagyok. Mennyi illeték fizetendő az ingatlan megvásárlásakor?”

Válasz:

Az illeték kiszámítására az illetéktörvény ad egyértelmű magyarázatot:

20. § (1) A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a – 72. § szerint számított – haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.
(2) Ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállott és az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel, használattal terhelten idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik, ez esetben a haszonélvezet fennmaradása, illetve a használati jog megszerzése illetékmentes. A tulajdonszerző ilyenkor az (1) bekezdés szerint csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.

Ezek szerint első lépésben ki kell számolni a haszonélvezeti jog értékét!
Az egy éves érték a 27 mFt 1/20 része = 1,350,000.- Ft;
A haszonélvezet értékének számítása az életkor alapján az egy éves érték 8-szorosa =10,800,000.- Ft;
Ezzel az értékkel kell csökkenteni az ingatlan értékét az illeték alap kiszámításakor: 27 mFt – 10,8 mFt = 16,200,000.- Ft
A fizetendő illeték értéke 568 eFt

A haszonélvezet bejegyzéséhez ügyvéd kell! Itt kérhet ajánlatot:

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Új építésű lakás illetéke

 adásvétel   Új építésű lakás illetéke bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
feb 032012
 

Az illetéktörvény erről így rendelkezik:

26. § (1)

f.) a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának,ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a 21. § (1) bekezdés szerint megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;

A bekezdés megfogalmazása szerint első ránézésre úgy tűnik, hogy 15 millió forint feletti értékű új lakóingatlan vásárlása esetén 15 mFt-tal csökkenteni kell az adóalapot.

Ez nem így van! (sajnos)

“…nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne…”

A 15 mFt értékű ingatlan megvásárlásakor 4 mFt-ig 2 % az adó mértéke, 4 mFt feletti részre pedig 4 %. vagyis az összes adó 520 eFt. Tehát ennyivel csökkenthető az illeték.
Konkrét számokkal:
20 mFt értékű ingatlan illetéke 720 eFt.
Ezt csökkenthetjük az 520 eFt-tal, tehát az illeték 200,000.- Ft lesz.

Bonyolultnak tűnik? Kérjen segítséget itt!

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Szabálysértést követ el, aki energetikai tanúsítvány nélkül adja el lakását

 adásvétel, energetikai tanúsítvány, ingatlan zöldkártya   Szabálysértést követ el, aki energetikai tanúsítvány nélkül adja el lakását bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
jan 172012
 

Ha Ön vevő egy lakóingatlan, vagy iroda, vagy üzlethelyiség megvásárlásánál, akkor feltétlenül követelje meg az energetikai tanúsítványt.
Bár a földhivatal bejegyzi a tulajdonos változást, de a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet kötelezően előírja a tanúsítvány meglétét abban az esetben, ha az ingatlan adásvételre kerül sor, vagy bérleti szerződés jön létre egy évnél hosszabb időtartamra. A rendelet minden olyan esetben előírja az ingatlan zöldkártya elkészíttetését, amennyiben ellenérték fejében történik az ingatlan átruházás.

Tehát ingatlan csere esetén is kötelező az ingatlan zöldkártya!

A szankciók: Aki a törvényt nem tartja be, annak azzal kell számolnia, hogy ez szabálysértésnek minősülhet. De vajon hogyan és miképpen fogja ezt ellenőrizni a hatóság? Kommandó fog lecsapni békésen alvó családokra és aki nem tudja bemutatni az energetikai tanúsítványt a frissen vásárolt ingatlannál, akkor helyszíni bírságot szab ki? Vagy egy ingatlan bérbeadásnál (akár albérletnél) is hasonlóképpen fog eljárni? Ugye ezt még a törvényalkotó sem gondolta komolyan?!? Hiszen a kiadott albérletek jelentős hányada – meg merem kockáztatni, hogy több, mint 50 %-a – feketén kerül kiadásra. Nem az ingatlan zöldkártya miatt, hanem amiatt az adóteher miatt, amik az albérleti szerződésnél egyébként is keletkeznek.

És vajon ki fizeti a bírságot? Mivel az eladó kötelessége a tanúsítványt biztosítani, de át kell adni a vevőnek. A törvény nem kötelezi viszont a vevőt ennek megőrzésére. Azért meg ugye senki sem büntethető meg, hogy hanyag és elszórja a tanúsítványt.

Fontos továbbra is:

mint vevő követelje meg az energetikai tanúsítványt az eladótól.

És ne aludjon senki sem nyugodtan,

mert 2013. januárjától már törvény erejével szankcionálhat a hatóság, ha nincs ingatlan zöldkártya. Ez egy uniós előírás, amit egészen biztosan be fog tartani a törvényhozás.

Országos hálózat, kényelmes megrendelés: Kérjen zöldkártyát itt!

Az Ön neve:*
E-mail címe:
Telefonszáma:*
Az ingatlan pontos címe:*
Az ingatlan típusa
Szintek száma:
Alapterület:* m2
A következő kérdésre a robotok ellen van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Egyéb információk:

Ingatlan adásvétel gyámhatósági közreműködéssel

 adásvétel, gyámság   Ingatlan adásvétel gyámhatósági közreműködéssel bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
okt 202011
 

Kérdés:

Idős nagymamám mentálisan nincs tisztában dolgokkal. Gyermekei gondozzák. El lehet-e adni a nagymama tulajdonában levő házat? Gondolom szakvélemény kell az elmeállapotáról, ezenkívül gyámság alá kell helyezni?

Válasz

Nagykorú személy esetén gondnokság a megfelelő jogi kategória. A hozzátartozó kezdeményezhetik a gondnokság alá helyezési pert, vagy amennyiben a gyámhatóság hivatalból szerez tudomást az mentális problémákkal, úgy a gyámhivatal is kezdeményezheti az eljárást. A bírósági eljárásban kell kérni szakértői véleményt, ott amennyiben megállapítják, hogy nagymama valamennyi vagy egyes tárgykörökben nem beszámítható, úgy gondnokság alá helyezik. Ha az megtörtént, akkor szükséges, hogy kérjék, gondnoknak a családtag legyen kijelölve. A nagymama érdekeit az ügyész képviseli majd.

A bírósági eljárás hosszú folyamat. Ezt jóval az eladás előtt meg kell kezdeni, hogy ne akkor kelljen kapkodni, amikor a vevő már jelentkezik.

Azért célszerű ügyvéd közreműködése a gondnokság alá helyezési perben, mert az eladási árral a családtagok nem rendelkezhetnek szabadon. A legjobb pozíció eléréséhez feltétlenül kérjen ügyvédi segítséget!

Kiskorú hogyan vehet ingatlant

 adásvétel, gyámság   Kiskorú hogyan vehet ingatlant bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
dec 202010
 

A kiskorú jogilag cselekvőképtelen

A kiskorú személy, döntéseit sajátmaga nem képes meghozni, saját ügyeiben mérlegelésre nem képes. Emiatt sajátmaga nem köthet szerződést vagy nem tehet más jognyilatkozatot, mert a szülők (esetleg gyám) felügyelete alatt áll.

Ingatlan adásvételi szerződést a szülő köthet

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be...

A szerződést és egyéb jognyilatkozatokat a felügyeletét ellátó szülők együttesen tehetnek. Ezt a Családjogi törvény határozza meg.

Értelmezés:

Mivel a kiskorú gyermek nem cselekvőképes, ezért adásvételi szerződést sem írhat alá sem eladóként sem vevőként.

72. § (1) A szülői felügyeletet a szülők együttesen gyakorolják - ellentétes megállapodásuk hiányában akkor is, ha már nem élnek együtt.

A kiskorú gyermeknek jövedelme sem lehet, ezért Önmagában képtelen egy ingatlan megvásárlásához elegendő fedezetet előteremteni. Logikus viszont, hogy előfordulhat, hogy a szülők azt szeretnék, hogy mégis a gyermek vegye saját nevére az ingatlant. Az ügylet lebonyolításához ilyenkor be kell szállnia egy teljesítési segédnek, aki pénzt ad a gyermeknek, hogy az meg tudja venni az ingatlant.

A teljesítési segéd

Gondolni kell a későbbiekre! Ha egy fiatalkorú adásvételi szerződésben egy ingatlanban tulajdonjogot szerez, akkor az ingatlan esetleges értékesítésénél már nem elegendő a szülők aláírása.

Kiskorú, csak gyámhivatali engedéllyel vehet és adhat el ingatlant.

A gyámhivatal megköveteli a hivatalos értékbecslést.

Országos értékbecslő szakértői hálózattal az Önhöz legközelebbi szakember végzi az értékbecslést. A legkönnyebben itt rendelheti meg:

Az Ön neve:*
E-mail címe:
Telefonszáma:*
Az ingatlan pontos címe:*
Az ingatlan típusa
Szintek száma:
Alapterület:* m2
A következő kérdésre a robotok ellen van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Egyéb információk: