Médiakampány az energetikai tanúsítványról

 energetikai tanúsítvány, illetek, ingatlan-jogok, tulajdoni-lap   Médiakampány az energetikai tanúsítványról bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
jan 092012
 

Tegyük tisztába…

…hogy a földhivatalnak van-e jogában elutasítani egy adásvétel bejegyzését, amennyiben nincs energetikai tanúsítványa az ingatlannak…

Az Ingatlan nyilvántartásról szóló (továbbiakban Inytv.) és a végrehajtási rendelete nem említi az energetikai tanúsítványt, de ez várható is volt, a jogszabály ennél plasztikusabban fogalmaz.

Ami esetlegesen vonatkoztatható lehet erre a körülményre, az az Inytv. “Bejegyzéshez szükséges igazolások” címe. 37. § (1) A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül – ha jogszabály előírja – meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges.

Azonban ennek nyelvtani értelmezése is kizárja az energetikai tanúsítvány szükségességét, ugyanis az energetikai tanúsítvány nem hatósági igazolás, márpedig a bejegyzés feltétele csak hatósági engedély (jóváhagyás), illetve (hatósági) igazolás lehet.

Hasonló lehetne az ingatlan zöldkártya az APEH nyomtatványhoz melyet mellékelni kell a kérelemhez. Azonban, az Illeték törvény (továbbiakban Itv) és az Adózás rendjéről szóló törvény (továbbiakban) Art rendelkezései alapján a nyomtatvány kitöltése kötelező és csatolandó a földhivatali eljárásban, továbbá az Inytv határozottan azt mondja, hogy a földhivatal továbbítja az illeték kiszabás alapjául szolgáló adatokat, szerződést az APEH felé, valamint a rendelkezésre álló egyéb iratot. Itv. 69. § Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni a jogügylet vagy a hagyaték bejelentésekor, ha e kötelezettség őt terheli. Más esetben az állami adóhatóság felhívására kitűzött határidő alatt kell a forgalmi. értéket bejelenteni.

Itv. 91. § (1) Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az illetékkiszabás célját szolgáló bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel kell teljesíteni. Ha az illeték fizetésére kötelezett a kérelmet a külön jogszabályban meghatározott 30 napon túl nyújtja be, illetve bejelentési kötelezettségét elmulasztja, vagy hiányosan teljesíti, e törvény 82. §-ában említett mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető.

Az ingatlan zöldkártyára vonatkozóan ilyen rendelkezés nincs (azaz, hogy valamely más törvény előírná a földhivatali kérelemhez történő csatolást), így az energetikai tanúsítvány nem feltétele a tulajdonjog bejegyzésének.

Mit veszíthet, ha nincs ingatlan zöldkártyája

Az, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonos váltást feltehetőleg csak átmeneti állapot. Várhatóan a törvényhozás módosítani fogja az ingatlan nyilvántartásról szóló rendeleteket és törvényt.

Az ingatlan energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes. Ha Ön ezalatt az idő alatt el akarja adni az ingatlant, akkor a leendő vevője megkövetelheti Öntől a tanúsítványt. Az is lehet, hogy ezt saját költségén el kell készíttetnie.

Vevőként ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz!

Viszont számítson arra, hogy ennek díját az eladó – akár az ingatlan árától függetlenül – érvényesíteni fogja az ingatlan adásvételi szerződéskor.

Ingatlan maffia módszer

 ingatlan-maffia, tulajdoni-lap   Ingatlan maffia módszer bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
dec 122010
 

Ingatlan csalás módszer másként

Még az eladót is be lehet csapni…

A célközönség azok az eladók, akik el szeretnék adni az ingatlant. A módszer lényege az, hogy magukat ingatlan befektetőknek kiadó ál-ügynökök keresik fel azokat, akik el akarják adni az ingatlanukat. Felajánlják, hogy az ingatlant megveszik, de csak abban az esetben, ha saját ingatlan értékbecslőjük értékeli fel az ingatlant. Ezzel kapcsolatban alá is írnak egy szerződést, amiben az ingatlan értékbecslésére húsz és ötvenezer forint összegben be is szednek díjat. Az ingatlan értékbecslés valóban el is készül. Ezután jön a hidegzuhany. Az állítólagos befektető cég az ingatlant lényegesen alacsonyabb áron hajlandó csak megvenni. Így az eladók – természetesen – nem adják el az ingatlant. Viszont – mivel az “értékbecslés” valóban elkészült – annak díját már nem lehet visszakövetelni.

A megtévesztett eladók ezután természetesen már elolvassák azt a szerződést, amit az ingatlan adásvéleléhez, illetve az ingatlan értékbecsléséhez készítettek. Ebben pedig egyértelműen olvasható, hogy az “ál-vevő” nem köteles azt az árat megadni, amit a saját értékbecslője állapít meg. Egyszerűen nincs vételi kötelezettség megadva.
Sajnos a másik gondot pedig az jelenti, hogy az ingatlan értékbecslést ezt követően semelyik bank részére nem lehet odaadni, mert azok ezt nem fogadják el. Az így elkészített értékbecslést tehát csak a leendő vevőknek lehet bemutatni, ami sovány vigasz arra, hogy több tízezer forintot fizettek érte.

Az ingatlan csalás ilyen módszerét azzal lehet elkerülni, hogy szerződéskötéskor alaposan elolvassák a szerződést. Ha nincs vételi kötelezettsége a vevőnek akkor már eleve gyanús a módszer. De akkor sem lehetnek teljesen nyugodtak az eladók, ha erre kötelezettséget vállal a leendő vevő, mert akkor még az ingatlan értékbecsléssel is lehet játszani. Ha az értékbecslés lényegesen a tényleges piaci ár alatti értéket hoz ki, akkor az eladók lesznek azok, akik azt mondják, hogy ezen az értéken mégsem adják el az ingatlanukat. Ebben az esetben nagyon nehéz bizonyítani azt, hogy az értékbecslés készült irreálisan alacsony áron. Másik értékbecslés kell hozzá és az ügyet csak bírósági úton lehet érvényesíteni. De ki az, aki ezért az összegért hajlandó az elvesztett pénznek megfelelő összeget ismét kockáztatni, hogy évek múlva azzal a tudattal tudjon lefeküdni, hogy a bíróság is neki adott igazat. A tudat viszont kevés. Ebből nincs pénz. Feltehetőleg nem is lesz, mert addigra az ilyen cégek már rég hetedhét határon túl vannak a pénzzel együtt.

A dolgot mégsem szabad szó nélkül hagyni. A rendőrségen tett feljelentésnek van némi hatása. Igaz, hogy az ilyen ügyeket a rendőrség bűncselekmény hiányában nem vizsgálja érdemben a rendőrség, mert nehezen bizonyítható a törvénytelenség. De ha a feljelentések sorban érkeznek ilyen jellegű beadványok, akkor már lehet látni a maffia-szerű összefonódást és legalább a további hasonló eseményeket meg lehet előzni.

Tanulság: Szakemberrel nézesse át az összes szerződést, amit aláír!

Káosz a tulajdoni lapokon

 tulajdoni-lap   Káosz a tulajdoni lapokon bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
nov 152010
 

Mi a teendő, ha a tulajdoni lapon olyan személyek vannak, akik nem azonosíthatók?

A régebbi tulajdoni lapokon előfordul, hogy csak a tulajdonos neve szerepel. (Második világháború előtt lényegesen rosszabb volt az okirati fegyelem.)

Ha osztatlan tulajdonban levő ingatlanon nincs a tulajdoni lapon a tulajdonos pontos azonosítására szolgáló adat, akkor eléggé megbonyolódik az adásvételi szerződés elkészítése. Ilyen eset sajnos előfordulhat. Nemrég jutott tudomásomra olyan eset, amikor egy 1908-ban bejegyzett név szerepelt csak a földterület tulajdoni lapján. Sem születési hely, sem születési idő, sem anyja neve.

Megoldás:

A legjobb jóindulattal sem tételezhető fel, hogy egy több, mint 100 éve bejegyzett tulajdonjog még ma is élő személyé lehet. Feltehetőleg ebben az esetben az Örökösöké lehet az ingatlan. De mivel azok sem azonosíthatók, így az állam az örökös. Pert tehát az állammal szemben kell indítani. Ahhoz viszont, hogy ezt meg tudjuk tenni, először az államot kell tulajdonossá tenni.

A férj adóssága viszi el a feleség házát?

 tulajdoni-lap   A férj adóssága viszi el a feleség házát? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
nov 082010
 

Olvasói kérdés:

“Férjem többé, kevésbé vétlenül adósságba verte magát. Nincs munkahelye, az én jövedelmemből élünk. Semmi vagyontárgy nincs az Ő nevén. Viszont van olyan ingatlan, ami kizárólag az én nevemen van, amit házasságunk ideje alatt örökléssel szereztem. Igaz lenne, amit hallottam: mivel a felesége vagyok, ezért az ő adóssága rajtam is behajtható? Lehetséges, hogy a bank a saját nevemen levő ingatlanon fogja behajtani a férjem adósságot?”

Válasz:

Értelmezzük először is, hogy mi lehet a jogalapja annak, hogy a “bank” a feleség kizárólag saját nevén levő ingatlanak végrehajtásával megkísérelheti a követelés érvényesítését.

Amikor az adósság keletkezett, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha arról a másik házastárs tudott volna. Kivétel lehet az, hogyha a adósság létrejöttekor, maga a jogosult (példánkban, aki a hitelt nyújtotta) tudott, vagy tudnia kellett volna arról, hogy ehhez Ön nem járult hozzá.
Ha az adósság létrejötte az élet mindennapi szükségleteinek fedezése körében került sor, akkor ezt úgy kell tekinteni, hogy a felelősség akkor is terheli Önt, ha például abból autót vettek, de a forgalmi engedélyben nem szerepel csak az adós – példánkban a férj – neve.

A törvények szerint a házasság ideje alatt vagyonközösség áll fenn. Ez a vagyonközösség mindaddig fenn is áll, amíg a házassági életközösség megszűnése után a vagyon megosztása meg nem történik. A vagyonközösség olyan szintig igaz, hogy a feleség saját különvagyonával, vagy a házasságban szerzett közös vagyonával is felel a férj adósságaiért. Nem csak a vagyon közös, hanem az adósság is.

Röviden:

Mivel az adósság a házasság ideje alatt keletkezett, Ön a szerződéskötéskor nem tiltakozott a szerződés aláírása ellen úgy, hogy erről a hitel nyújtója tudott volna, így az adósságért Ön teljes külön és közös vagyonával felel. Sajnos így a jogosult kezdeményezhet végrehajtást a feleség ingatlanára is.

Ha ilyen gond van, akkor Önnek ügyvédre van szüksége!

Kérjen ügyvédi ajánlatot a segítségre itt:

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Mi a teendő, ha teher van az ingatlanon?

 adásvétel, tulajdoni-lap   Mi a teendő, ha teher van az ingatlanon? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Sze 152010
 

Az ingatlan tulajdoni lapján jelzálogjog (hitel), végrehajtási jog bejegyzése is lehet. Ilyenkor is megoldható az ingatlan adásvételi szerződés megkötése, csak különös gonddal kell eljárni. Ne fogadjon el semmilyen szóbeli közlést az ingatlan jelzálog, vagy végrehajtási jogával kapcsolatban. Egyedül a hiteles földhivatali tulajdonlap az, aminek hinni szabad! (lehetőleg ezt is ügyvéd kérje ki, vagy saját maga menjen el kikérni ezt a Földhivataltól. Az eladó által bemutatott tulajdoni lappal kapcsolatban mindig legyen bizalmatlan!

Ugyanígy nem szabad hinni annak, hogy mit mond a jogosultról (bankról, vagy végrehajtóról) Ezeket a kérdéseket mindig első kézből beszerzett információkkal kell tisztázni: Írásban megkérdezni a banktól a végrehajtóról, hogy mekkora az összeg, amivel az ingatlan terhelve van. A választ csak hitelt érdemlő módon közléssel szabad elfogadni.

Variációk az ingatlan adásvételi szerződésre

… jelzáloggal, vagy végrehajtással terhelt ingatlan adásvételi szerződése esetén

    1. A vevő a jogosulttal (bankkal, vagy a végrehajtóval) közvetlenül megállapodik, hogy az eladó tartozásait a leendő vevő fizeti meg és a jogot a tulajdoni lapról ezután kivezetteti.

    2. A vevő és az eladó egymás között úgy állapodik meg, hogy a vételárat egy ügyvédi letét számlára teszi a vevő és az ügyvéd megfelelő feltételek fenállása esetén fizeti ki a jogosultat.

A jelzáloggal, vagy végrehajtással terhelt ingatlan értékesítése az eladónak is rejt kockázatot, mert csak akkor kapja meg a vételár őt megillető részét, ha a jogosult kivezetteti az értékesítést megakadályozó bejegyzéseit.

A vevő különös lehetőségei:

Lehet, hogy a bank, vagy – a végrehajtón keresztül – a jogosult szeretné minél hamarabb látni a pénzét. Meg kell próbálni velük megállapodni: Ha valamivel kisebb összeget kapnak, de azt pár napon belül, akkor adnának-e némi kedvezményt? Mindenképpen meg kell próbálni! NIncs veszíteni való, de lehetséges, hogy jónéhány százalékot le lehet alkudni.

Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén

 elővásárlási-jog, tulajdoni-lap   Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
aug 152010
 

Telekingatlanoknál fordul elő gyakran, hogy egy földterületet több tulajdonos birtokol egyszerre. Mindenkinek megvan a maga földterülete, amit használ is. Egymás között hallagtólagosan megállapodnak a telekhatárokban is.

Ha valamelyik tulajdonostárs építkezni szeretne, akkor csak úgy lehetséges, hogy ehhez minden tulajdonostárs írásban hozzájárul. A hozzájárulásban pontosan le kell írni, hogy mely földterületen történik az építkezés és tisztázni kell, hogy a leendő megosztáskor majd ez a földterület az építkezőt illeti.

De akkor jön a neheze, ha valaki saját földterületét értékesíteni szeretné.

Az osztatlan közös területben minden tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az elővásárlási jog annyit jelent, hogy ha egy olyan személy szeretne földterületet venni, akinek eddig nem volt tulajdonjoga az osztatlan területen, akkor ezt csak akkor teheti meg, ha  a többi tulajdonostárs lemond elővásárlási jogáról.

Az eladóak ezeket a nyilatkozatokat mindenféleképpen írásban kell megkérnie még az ingatan adásvételi szerződés megkötése előtt. De mi a teendő, ha akár több tucatnyi tulajdonostárs is van az ingatlanban.

Sajnos ebben az esetben is fennáll ez a kötelezettség. Ilyenkor ki kell kérni a földhivataltól a tulajdoni lapot. Az azon szereplő valamennyi tulajdonosnak tértivevényes levelet kell írni, hogy ingatlan adásvételi szerződés miatt nyilatkoznia kell arról, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával.

Csak akkor lehet nyugodt az eladó, ha valamennyi tulajdonostárs a lemondó nyilatkozatot már megtette. A levelet úgy kell megszerkeszteni, hogy tisztázva legyen: amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés időpontjáig nem nyilatkozik a tulajdonostárs, akkor ez az ingatlan adásvételi szerződésben adott elővásárlási jogról való lemondást jelent.

De mi van akkor, ha a tulajdonostárs nem veszi át a levelet?

Ennek esetei: nem kereste jelzéssel jön vissza a levél. Ekkor meg kell ismételni a levelet. A két kézbesítési kísérlet esetén át nem vett levél átvettnek minősül. A második levélben írt jogvesztő határidő elmulasztása az elővásárlási jogról való lemondást eredményez.

Címzett ismeretlen: Kevésbé valószínű állapot, amikor valakinek olyan címe van a tulajdoni lapon feltüntetve, ami nem valós. Ebben az esetben ismételten meg kell kísérelni a kézbesítést, mert lehetséges, hogy csak a postás húzta rossz helyre az “X”-et.

Milyen összeget kell ráírni az ingatlan adásvételre?

Sokan játszanak azzal, hogy alacsonyabb öszeget írnak rá az ingatlan adásvételi szerződésre, mint a valós érték, remélve, hogy így az illeték és a fizetendő adó is kisebb lesz.

Osztatlan közös tulajdonban levő ingatlan adásvétel esetén ez különösen kockázatos lehet. Ilyenkor bármely tulajdonostárs élhet elővételi jogával és az alacsonyabb áron az eladónak kötelessége az ingatlan adásvételi szerződést vele megkötni.

(Vannak itt is megoldások, de erre most nem térek ki. Ez már kizárólag személyes konzultációval megoldható kérdés.)