Ha egy lakást eladok és egy éven belül egy másik lakást vásárolok, akkor az illeték alapja a két lakás értékének különbözete. De mikortól számít az egy év?

Attól, …

1. amikor az adásvételi szerződést megkötöttem?
2. amikor a használatbavétel megtörtént?
3. amikor a földhivatalhoz benyújtásra került az adásvételi szerződés?
4. amikor az adóhatóság meghozta a határozatot az illetékkel kapcsolatban?

A válasz a törvény szövege alapján.

3. § (3) A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség
a) a szerződés megkötése napján keletkezik.

Tehát az 1. pont a helyes válasz. Azért azt jó tudni, hogy a határidő az ingatlan szerzésétől, vagy eladásától számított egy év mindkét irányban működik. Tehát az adást, vagy vételt megelőző, vagy követő egy évre is. De, ha plusz mínusz egy éven belül egy másik adásvétel is történik, akkor más szabályok vannak.

• A hirdetésekben fel kell tüntetni az ingatlan energetikai besorolását;
• Használt lakások energetikai tanúsítványa nem 10, hanem csak 3 évig lesz érvényben.

A hirdetésekben történő feltüntetés feltehetőleg a kisebbik probléma, mert aki valóban el akarja adni a lakását, az előbb-utóbb rákényszerül arra, hogy a tanúsítványt elkészítse. Könnyebbség viszont, hogy a hirdetéshez nem kell energetikai tanúsítvány, hanem csak a besorolást kell beleírni. Ez annyit jelent, hogy beleírható a hirdetésbe egy “saccolt” érték is, és amikor komollyá válik az adásvétel, akkor elkészíti az eladó a zöldkártyát. Ennek az a kockázata, hogy aki nem jól sorolja be az ingatlanát, akkor a tényleges felmérés után lehet, hogy kénytelen lesz árat engedni a vevőnek. A súlyosabb problémát az jelentheti, ha eltérés esetén hamis tartalmú hirdetés miatt meghurcolják az eladót. De talán ennyire még nincs rossz erkölcsi állapotban az ország, hogy ilyen esetben a “megsértődött” vevő hatósághoz fordulna.

Súlyosabb érvágás viszont, hogy a tanúsítvány 10 helyett csak 3 évig lesz érvényben. Ez különösen a nagy értékű, vagy nehezen értékesíthető ingatlanok esetében lesz probléma, mert ha nem sikerül 3 éven belül eladni, akkor új energetikai tanúsítványt kell készíteni. (igaz, hogy ezt elegendő lesz már az adásvételi szerződéskor elkészíteni, és nem kell a hirdetés előtt ezzel foglalkozni, mert 3 év alatt nem változik meg a lakás energetiakai besorolása, ha nem történik benne ilyen jellegű felújítás.)

Viszont a jog gyakorlásának átengedésekor a tulajdonos bejelentheti igényét az alábbi törvényi szerint.

“Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára nem tart igényt.”

Amit lehet tenni:

A jelenlegi haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról és egy másik személy javára új haszonélvezet kerül bejegyzésre. (Ehhez a tulajdonos hozzájárulása szükséges!)

A haszonélvezeti jog ilyen módon történő lecserélése illetékköteles. A haszonélvezeti jog illetékének kiszámításához itt talál segítséget:

A Szocpol vissza nem térítendő támogatás.

• Csak első lakás vásárlásnál vehető igénybe;
• Új lakás építéséhez, vagy vásárlásához lehet igénybe venni, maximum 160 m2 alapterületig;
• Egy gyermek után még nem jár;
• A második gyermekre igényelhető;
• 40 év alatti házaspárok esetében meg nem született gyermekre is igényelhető, de ha nem születik meg határidőre, akkor kamatostól kell visszafizetni. 2 gyermeket előre lehet vállalni, az elsőnek 4 éven, a másodiknak pedig 8 éven belül kell megszületnie.
• A lakásnak legalább “B” energetikai tanúsítvánnyal kell rendelkeznie, a négyzetméter ár 300 eFt ;
• Ha “A” besorolású ingatlan zöldkártyája van a lakásnak, akkor 350 eFt a maximális négyzetméter ár;
• Legalább a bekerülési költség 70 %-áról számlát kell bemutatni;
• Az igénylőnek, vagy házastársának fél éve bejelentett munkaviszonyban kell dolgoznia;

A Szocpol mértéke

Az energetikai tanúsítvány alapján további szorzók vannak. Ha “A” besorolású az ingetlen, akkor a táblázat értékeit 10 %-kal; “A+” besorolásnál 20 %-kal; passzív háznál 30 %-kal lehet szorozni.

Az ingatlan zöldkártya elkészítését mindenki szeretné elkerülni. Ez nem véletlen, hiszen ez lakásonként 15 – 50 ezer forintos többlet kiadást jelenthet.
Sokan abban gondolkoznak, hogy mivel az ezzel kapcsolatos szankcionálási lehetőség csak 2013. elejétől lesz érvényes, megkockáztatják megbeszélni a vevővel, hogy mindketten úgy nyilatkoznak, hogy az energetikai tanúsítvány elkészült, de ténylegesen nem készíttetik el.
Az ilyen megállapodás nem csak hogy hibás, hanem olyan kockázatokat rejt, amit a felek nem mérnek fel. A szabálysértést ugyanis az eladó követi el, de magánokirat hamisítással a vevő is megvádolható, ugyanis hamis tartalmú magánszerződést kötött az eladóval.
A szankcionálás tehát a jelenlegi jogszabályok alapján is megtörténhet, nem kell megvárni a 2013-as új rendelet hatályba lépését.
De hogyan juthat a hatóság tudtára, hogy nem készült energetikai tanúsítvány, ha a földhivatal minden gond nélkül bejegyzi az ingatlan átírást akkor is, ha az energetikai tanúsítvány meglétét a tulajdoni lapra történő bejegyzéskor nem kérik?
A válasz egyszerű: Az energetikai tanúsítványt csak olyan szakember készítheti, akinek erre jogosítványa van. Az erre szakosodott szakember viszont az elkészült tanúsítványt egy állami adatbázisba köteles feltölteni. Nehezen képzelhető el, hogy az állam lemondana arról, hogy a szabálysértési bírságot kiszabhassa. Most, amikor már csak a levegővételt nem adóztatják meg.

A hirdetésről:

Mivel 2012 júliustól kötelező lesz az ingatlan hirdetésben is feltüntetni az ingatlan energetikai besorolását újabb felület lesz, ahol nyíltan lehet látni, hogy ki az aki ki akar bújni a törvényi kötelezettség alól.

Ne kockáztasson!

Rendelje meg az energetikai tanúsítványt országos hálózattal rendelkező energetikai tanúsító csoporttól!

(1) előző adóévi nettó árbevételüknek legalább 50%-ban e tevékenységből kell származnia
(2) és nyilatkozatban kell vállalniuk a vagyonszerzés illetékkiszabásra történő bejelentésekor a bejelentéstől számított két éven belül eladják, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adják.

A másik változás: Eddig a lakóház építésére alkalmas telek vásárlásához teljes illetékmentességet élvez a vevő, ha nyilatkozik arról, hogy 4 éven belül új lakóházat épít és ahhoz a lakhatási engedélyt is megszerzi. A változás az, hogy öröklési, ajándékozási, illetve visszterhes vagyonátruházási illetékmentességet a természetes személy örököse is igénybe veheti azon határidőig, amíg ez az örökhagyónak rendelkezésre állt. Az örököst is megilleti az illetékmentesség, ha a nevére szóló használatba vételi engedéllyel igazolja a lakóház határidőre történő felépítését.

Vásárolnék egy ingatlant 16 mFt értékben. Az lakóház már majdnem teljesen elkészült, de természetesen nincs lakhatási engedély. Vajon ilyen esetben milyen illetéket kell fizetnem? A telek után jár-e a 100 %-os illetékkedvezmény, ha vállalom, hogy 4 éven belül lakhatási engedélyt szerzek? Jár-e a 4 millió forintig érvényes 50 %-os illeték kedvezmény?

Válasz

A megoldást kezdjük azzal, hogy mit jelent az, hogy a ház “majdnem teljesen elkészült”.
Az az ingatlan szerkezetkész, amelyiknek állnak a falai, tető már kész és nyílászárók is a helyükön vannak. Félkész az a ház, amelyikben már a villany, víz, gáz és fűtésszerelés is készen állnak a falon belül, de nincsenek a szerelvények felszerelve. Kulcsrakész az a ház, ahol festés-mázolás is és a burkolás is elkészült.

Illeték szempontjából lakásnak minősül már a szerkezetkész épület, ha az lakás céljából készült.

Miért fontos mindez?

Az adásvételi szerződésben célszerű a telket és a házat külön-külön feltüntetni. Ha a telek értékét magasan (de azért a realitás határian belül!) állapítják meg a felek, akkor arra lehet illetékmentességet kérni azzal a feltétellel, hogy négy éven belül lakhatási engedélyt megszerzi az új vevő. Ezzel az telek értékének 4 %-át meg lehet takarítani. Sajnos, ha az állapot meghaladja a szerkezetkész állapotot, akkor erre már nincs lehetőség. Akkor 4 mFt-ig 2 %, 4 mFt felett 4 % az illeték.

Vállalkozó által új lakás értékesítése céljából épített lakás 15 mFt-ig illetékmentes. 15 mFt feletti rész illetékköteles. Ha a házat olyan építtetőtől venné meg, aki elkezdte az építkezést, de bármilyen okból az félbemaradt, akkor nem jár ez a kedvezmény.

Már csak egy dolgot kell tisztázni. Mi minősül új lakás építésnek?
azt az alapozási munkálatoktól kiindulva teljes egészében újonnan építették vagy emeletráépítéssel vagy tetőtér beépítéssel építették (kivétel: családi-, és ikerház) Nem minősül új lakásnak tehát, ha korábban is lakóingatlanként volt nyilvántartva az épület.

Megteheti-e egy osztatlan közös tulajdonban levő szántó egyik tulajdonosa, hogy ne értesítse tértvivevényes levélben elővásárlási jogáról egy másik tulajdonostársat és így egy eddig tulajdonnal nem rendelkező tulajdonos lépjen be az osztatlan közös tulajdonba?

Válasz

A szántónak minősített osztatlan közös tulajdon elővásárlási joga egy kicsit eltér az egyéb osztatlan közös tulajdonnál levő elővásárlási jogtól.

Így szól a törvény:

10. § (1) Termőföld vagy tanya eladása esetén – ha a törvény másként nem rendelkezik – az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg :

• a családi gazdálkodót, a gazdálkodó család tagjait – ebben a sorrendben -, ha az eladásra kerülő termőföld vagy tanya a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel vagy tanyával közvetlenül határos;
• a közös háztartásban élő családtagot;
• a helyben lakó szomszédot;
• a helyben lakót;
• a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki; a Magyar Köztársaság 2001 és 2002. évi költségvetéséről szóló 2000. évi CXXXIII. törvény 93. § (17) bekezdése alapján az ÁPV Rt. hozzárendelt vagyonából kivett, a dolgozók részére már magánosított vagy magánosításra kerülő mezőgazdasági társaságok közvetlen vagy közvetett magánszemély tulajdonosait azon földterületek vonatkozásában, amelyeket az eladás időpontjában a mezőgazdasági társaság jogszerűen használ.

Az elővásárlási jogot nem a tulajdonosnak küldött tértivevényes levéllel, hanem jegyző által történő kifüggesztéssel is meg lehet hirdetni. A kifüggesztésnek díja van. A földhivatal addig nem jegyzi be a tulajdonosváltozást, amíg a kifüggesztést szabályosan nem igazolja az eladó.

Kiskapu:

Ez a sorrend előnytelennek tűnhet a közeli családtagok szempontjából. Az elővásárlási jog csak vásárlás esetén kikötés. Ajándékozás, vagy csere esetén nincs elővásárlási jog. Az egyenesági rokon tehát így akkor is meg tudja szerezni az ingatlan tulajdonjogát, hogy ezt bárkinek fel kellene kínálni ráadásul egy fillér illetéket sem kell fizetni.

A helyzetet egy kicsit bonyolítja, ha nem egyenesági rokonságról van szó, mert itt az illeték akár tetemes is lehet ajándékozás esetén.

Itt is van azonban kiskapu:

Ha a vevő csak résztulajdont kap ajándékba, akkor természetesen a résztulajdon után kell illetéket fizetni. Igaz, hogy a kulcs magas lehet, de ha csak 10 %-ot szerez a tulajdonos, akkor már tulajdonos és csak az illeték 10 %át kell megfizetni. A maradék 90 %-ra már neki is keletkezik elővásárlási joga.

Ha többen nyújtják be egymással egyenrangú elővásárlási szándékukat, akkor az eladó dönti el, hogy kinek adja.

Az elővásárlási szándék csak akkor megfelelően komoly, ha az elővásárlásra felajánlott ésszerű határidőn belül vagy ügyvédi, vagy bírói letétbe helyezik a teljes vételárat.

Ami büntetendő:

Ha fiktív ajándékozási szerződés születik, vagyis papíron ajándékozási szerződést kötnek, de készpénzben elszámolnak egymással, akkor ez csalás. Ha valakinek ilyen gyanúja támad, hogy valaki ilyen módon visszaélt az elővásárlási joggal, kérjen ügyvédi segítséget ezen a honlapon.

Mindebből az következik, hogyha sikerül a kis értékű ingatlannál a telek és a ház arányát jól beállítani, akkor ez több tízezer fotintos illeték megtakarítással járhat.

Minél nagyobb az ingtalan összértéke, annál kisebb a tévesztés kockázata. Felesleges értékbecslést készíttetni, ha a ház értéke biztosan nagyobb 4 mFt-nál, mert akkor biztosan igénybe lehet venni a 2 %-os illetékkulcsot.

Két kisebb ingatlant adok el és egy nagyobbat vásárolok. Milyen mértékben vehető igénybe az illeték kedvezmény?

Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az
illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Értelmezés

Ha vesz egy ingatlant mondjuk 25 millió forint értékben és egy éven belül két ingatlant ad el, akkor a szerzés előtt vagy után keletkezett illetékből saját maga választhatja ki, hogy melyikkel csökkentse az adóalapot, de ha mindkettő vagy előtte, vagy mindkettő utána történt, akkor a szerzéshez legközelebbivel csökkentheti az illeték alapot.