“Egy olyan ingatlant szeretnék megvenni, amire holtig tartó haszonélvezeti jogom van. Az ingatlan piaci értéke 27 millió forint. Én 46 éves vagyok. Mennyi illeték fizetendő az ingatlan megvásárlásakor?”

Válasz:

Az illeték kiszámítására az illeték törvény ad egyértelmű magyarázatot:

20. § (1) A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a – 72. § szerint számított – haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.
(2) Ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállott és az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel, használattal terhelten idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik, ez esetben a haszonélvezet fennmaradása, illetve a használati jog megszerzése illetékmentes. A tulajdonszerző ilyenkor az (1) bekezdés szerint csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.

Ezek szerint első lépésben ki kell számolni a haszonélvezeti jog értékét!
Az egy éves érték a 27 mFt 1/20 része = 1,350,000.- Ft;
A haszonélvezet értékének számítása az életkor alapján az egy éves érték 8-szorosa =10,800,000.- Ft;
Ezzel az értékkel kell csökkenteni az ingatlan értékét az illeték alap kiszámításakor: 27 mFt – 10,8 mFt = 16,200,000.- Ft
A fizetendő illeték értéke 568 eFt

III. Fejezet
A VISSZTERHES VAGYONÁTRUHÁZÁSI ILLETÉK

Az illeték tárgya

18. § (h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részjegy, befektetői részjegy, átalakított befektetői részjegy) megszerzésére, ha a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság olyan gazdálkodó szervezet, amelynek a cégjegyzékben feltüntetett (ennek hiányában a létesítő okiratában megjelölt) főtevékenysége épületépítési projekt szervezése, lakó- és nem lakó épület építése, saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele.

Illetékfizetési kötelezettség csak akkor keletkezik, ha a cég tevékenysége a fentiek közül valamelyik. Ha nem ilyen tevékenysége van, akkor nincs illetékfizetési kötelezettség.

A törvény így folytatódik családtagok esetén:

A … vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha…

• a vagyonszerző, illetve – magánszemély vagyonszerző esetén – annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője
• a felsoroltak – önálló vagy együttes – többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet,
• felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet,

tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.

Az illeték mértéke az általános szabályok szerint kerül megállapításra

Vagyoni betét megszerzése esetén az illeték alapja a társaság tulajdonában álló ingatlanok forgalmi értékének olyan aránya, amekkora arányt a 18. § (4) bekezdésében foglalt feltétel bekövetkeztének időpontjában az illetékfizetésre kötelezett tulajdonában lévő vagyoni betétek névértéke a társaság összes vagyoni betétje névértékének összegében képvisel, csökkentve az illetékfizetésre kötelezett tulajdonában lévő azon vagyoni betétekre eső forgalmi értékkel, melyeket az illetékfizetésre kötelezett 5 évnél régebben, illetve 2010. január 1-jét megelőzően, vagy a 18. § (4) bekezdésében foglalt feltétel bekövetkezését megelőző öt éven belül, de 2010. január 1-jét követően, visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség alá eső módon vagy a 26. § alapján illetékmentesen, öröklés vagy ajándékozás útján szerzett.

Példa:

Van egy egyszemélyes Kft., ami építési project cég. A tevékenysége a fent felsoroltak valamelyikével azonos.
A cég tulajdonosa el kívánja adni üzletrészének 10 %-át saját gyermekének. A cég tulajdonában egy 15 mFt értékű lakóingatlan van.
Milyen adó- és illetékfizetési kötelezettségek keletkeznek?

A válasz:

A legfontosabb, hogy megállapítsuk, hogy erre az esetre vonatkozik a fenti törvényi cikk, mert ha a cégtulajdonos üzletrészét és a vevő üzletrészét összeadjuk, akkor az biztosan meghaladja a 75 %-ot, hiszen családtagról van szó. (Az üzletrészeket össze kell számítani!)

Az illeték alapja: így 1,5 mFt (10 %), a fizetendő illeték 2 % pedig 30 eFt.

Külön érdekesség ebben az esetben, hogyha az eladó az üzletrész névértékéhez képest drágábban fogja eladni az ingatlant, akkor neki is adófizetési kötelezettsége keletkezik. Ha egy 500 eFt értékű üzletrészből ad el 10 %-ot a tulajdonosa, mondjuk 1,5 Mft-ért, akkor 1,450 eFt adóalap keletkezik az eladónál.

Lehetséges mindezt illeték és adó nélkül?

Erre az Illetéktörvény 17. § (1) bekezdés p) szerint van lehetőség

Mentes az ajándékozási illeték alól: … az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) által megszerzett ajándék;

Vagyis nem eladni, hanem elajándékozni kell az üzletrészt, ha cégben levő jelentős ingatlan vagyon van és családon belül gondolkoznak az átadásán.

26. § (1)

f.) a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának,ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a 21. § (1) bekezdés szerint megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;

A bekezdés megfogalmazása szerint első ránézésre úgy tűnik, hogy 15 millió forint feletti értékű új lakóingatlan vásárlása esetén 15 mFt-tal csökkenteni kell az adóalapot.

Ez nem így van! (sajnos)

“…nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne…”

A 15 mFt értékű ingatlan megvásárlásakor 4 mFt-ig 2 % az adó mértéke, 4 mFt feletti részre pedig 4 %. vagyis az összes adó 520 eFt. Tehát ennyivel csökkenthető az illeték.
Konkrét számokkal:
20 mFt értékű ingatlan illetéke 720 eFt.
Ezt csökkenthetjük az 520 eFt-tal, tehát az illeték 200,000.- Ft lesz.

A haszonélvezet értéke úgy számolható ki, hogy az egy éves értéket az életkortól függő szorzóval felszorozzuk. Ez az érték az illeték alapja.

Példa: hogyan lehet csökkenteni az átírás illetékét legálisan?

Az ingatlan értéke 10 mFt. A haszonélvező 40 éves. Az ehhez az életkorhoz tartozó szorzó 8 szoros.Az egy éves érték az ingatlan értékének 1/20-ad része, vagyis 500 eFt. A 8 szoros szorzóval számított haszonélvezeti érték 4 mFt. Ez a haszonélvezet bejegyzésének alapja. A 4 Mft értékű haszonélvezet illetéke (2 % ) = 80 eFt.

Az adásvétel illetékének alapját a haszonélvezet értékével lehet csökkenteni. A 10 mFt-os ingtalan esetén így lesz az illeték alapja 6 mFt. A 6 mFt értékű ingatlan illetéke 80 eFt + 80 eFt = 160 eFt.

Ha ehhez hozzáadjuk a haszonélvezet bejegyzési illetékét, akkor 160 eFt + 80 eFt = 240 eFt.

Ha a 10 mFt értékű ingatlan egyszerű adásvétellel kerülne átírásra, akkor az összes illeték 320 eFt lett volna…

Megtakarítás tehát 80 eFt!

Meg lehet-e tenni, hogy egyszerre több haszonélvezetet jegyeznek be az ingatlanra és ezzel tovább csökken az illeték alapja?

Bár meghagytak egy kiskaput a törvényalkotók, amivel az illeték alapja és ezzel az illeték mértéke is lényegesen csökkenthető, de ennél több lehetőség nincs.
Az illeték alapja több haszonélvezet bejegyzése esetén csak az idősebbik – tehát a kisebb – haszonélvezeti értékkel csökkenthető.

Érdemes viszont élni ezzel a lehetőséggel 4 mFt haszonélvezeti értékig, mert így akár 80 eFt-tal is csökkenthető az illeték alapja.

A haszonélvezet ajándékozása egyenesági rokonok között illetékmentes.

Tehát ingatlan csere esetén is kötelező az ingatlan zöldkártya!

A szankciók: Aki a törvényt nem tartja be, annak azzal kell számolnia, hogy ez szabálysértésnek minősülhet. De vajon hogyan és miképpen fogja ezt ellenőrizni a hatóság? Kommandó fog lecsapni békésen alvó családokra és aki nem tudja bemutatni az energetikai tanúsítványt a frissen vásárolt ingatlannál, akkor helyszíni bírságot szab ki? Vagy egy ingatlan bérbeadásnál (akár albérletnél) is hasonlóképpen fog eljárni? Ugye ezt még a törvényalkotó sem gondolta komolyan?!? Hiszen a kiadott albérletek jelentős hányada – meg merem kockáztatni, hogy több, mint 50 %-a – feketén kerül kiadásra. Nem az ingatlan zöldkártya miatt, hanem amiatt az adóteher miatt, amik az albérleti szerződésnél egyébként is keletkeznek.

És vajon ki fizeti a bírságot? Mivel az eladó kötelessége a tanúsítványt biztosítani, de át kell adni a vevőnek. A törvény nem kötelezi viszont a vevőt ennek megőrzésére. Azért meg ugye senki sem büntethető meg, hogy hanyag és elszórja a tanúsítványt.

Fontos továbbra is:

… mint vevő követelje meg az energetikai tanúsítványt az eladótól.

És ne aludjon senki sem nyugodtan,

mert 2013. januárjától már törvény erejével szankcionálhat a hatóság, ha nincs ingatlan zöldkártya. Ez egy uniós előírás, amit egészen biztosan be fog tartani a törvényhozás.

A kisebb eltérések esetén 10-20 % általában nincs ennek kockázata, de célszerű ezekben az esetekben is felkészülni és az adásvételi szerződésbe beírni, hogy mi az oka a piaci ártól való eltérésnek. Az általános indokokat nem szükséges a szerződésbe írni: Ilyen indok lehet a gazdasági világválság, a közlekedésben történt jelentős változás stb. Ezeket utólag is könnyen lehet igazolni. Viszont, ha bármi olyan körülmény adódik, ami a későbbiekben nehezen igazolható, akkor ezt a szerződésbe bele kell foglalni. Ilyen lehet például veszélyes hulladék a telken. Az ingatlan értékét csökkentő körülmények elhárításáról célszerű a számlát megőrizni. Ugyancsak célszerű ilyen esetben az ingatlan adásvételt követő valamennyi beruházást számlával igazolható módon dokumentálni. (Nyílászáró csere, fűtési rendszer korszerűsítése, villany-, víz- vezetékrendszer cseréje stb.)

Fontos figyelni arra is, hogy amennyiben az ingatlan a piaci érték 50 %-ánál kisebb áron cserél gazdát, akkor az adóhatóság ezt már ajándékozásnak minősítheti. Az ingatlan ajándékozás – az egyenesági rokonságot leszámítva – minden esetben sokkal magasabb illetékkel jár, mint az adásvétel.
Ez bizonyos esetekben igen hátrányos lehet, mert elképzelhető szélső esetben, hogy egy 4 mFt-os lakás esetén 2 % helyett akár 10 % lesz az illeték. Mivel felmerülhet ebben az esetben a színlelt szerződés is, így akár bírságokkal, pótlékokkal is járhat az ingatlan adásvétel.

…hogy a földhivatalnak van-e jogában elutasítani egy adásvétel bejegyzését, amennyiben nincs energetikai tanúsítványa az ingatlannak…

Az Ingatlan nyilvántartásról szóló (továbbiakban Inytv.) és a végrehajtási rendelete nem említi az energetikai tanúsítványt, de ez várható is volt, a jogszabály ennél plasztikusabban fogalmaz.

Ami esetlegesen vonatkoztatható lehet erre a körülményre, az az Inytv. “Bejegyzéshez szükséges igazolások” címe. 37. § (1) A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül – ha jogszabály előírja – meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges.

Azonban ennek nyelvtani értelmezése is kizárja az energetikai tanúsítvány szükségességét, ugyanis az energetikai tanúsítvány nem hatósági igazolás, márpedig a bejegyzés feltétele csak hatósági engedély (jóváhagyás), illetve (hatósági) igazolás lehet.

Hasonló lehetne az ingatlan zöldkártya az APEH nyomtatványhoz melyet mellékelni kell a kérelemhez. Azonban, az Illeték törvény (továbbiakban Itv) és az Adózás rendjéről szóló törvény (továbbiakban) Art rendelkezései alapján a nyomtatvány kitöltése kötelező és csatolandó a földhivatali eljárásban, továbbá az Inytv határozottan azt mondja, hogy a földhivatal továbbítja az illeték kiszabás alapjául szolgáló adatokat, szerződést az APEH felé, valamint a rendelkezésre álló egyéb iratot. Itv. 69. § Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni a jogügylet vagy a hagyaték bejelentésekor, ha e kötelezettség őt terheli. Más esetben az állami adóhatóság felhívására kitűzött határidő alatt kell a forgalmi. értéket bejelenteni.

Itv. 91. § (1) Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az illetékkiszabás célját szolgáló bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel kell teljesíteni. Ha az illeték fizetésére kötelezett a kérelmet a külön jogszabályban meghatározott 30 napon túl nyújtja be, illetve bejelentési kötelezettségét elmulasztja, vagy hiányosan teljesíti, e törvény 82. §-ában említett mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető.

Az ingatlan zöldkártyára vonatkozóan ilyen rendelkezés nincs (azaz, hogy valamely más törvény előírná a földhivatali kérelemhez történő csatolást), így az energetikai tanúsítvány nem feltétele a tulajdonjog bejegyzésének.

Mit veszíthet, ha nincs ingatlan zöldkártyája

Az, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonos váltást feltehetőleg csak átmeneti állapot. Várhatóan a törvényhozás módosítani fogja az ingatlan nyilvántartásról szóló rendeleteket és törvényt.

Az ingatlan energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes. Ha Ön ezalatt az idő alatt el akarja adni az ingatlant, akkor a leendő vevője megkövetelheti Öntől a tanúsítványt. Az is lehet, hogy ezt saját költségén el kell készíttetnie.

Vevőként ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz!

Viszont számítson arra, hogy ennek díját az eladó – akár az ingatlan árától függetlenül – érvényesíteni fogja az ingatlan adásvételi szerződéskor.

176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet

1. §
(3) Az épület energetikai jellemzőit e rendelet előírásai szerint - amennyiben nem rendelkezik érvényes energetikai tanúsítvánnyal - tanúsítani kell a rendelet hatálya alá tartozó
a) új épület építése;
b) meglévő épület (önálló rendeltetési egység, lakás)
ba) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy
bb) egy évet meghaladó bérbeadása;
c) 1000 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület
esetén.
3. §.
(3) Ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás vagy bérbeadás esetén a tanúsítvány elkészítéséről a tulajdonos gondoskodik, és azt a szerződés megkötését megelőzően, de legkésőbb a szerződéskötésig a vevőnek átadja, a bérlőnek bemutatja.

De ez annyit jelent, hogy nem is lehet adásvételi szerződést kötni energetikai tanúsítvány (ingatlan-zöldkártya) nélkül?

Az energia-tanúsítvány kérdés értelmezése

A PTK nem változott ebben a kérdésben. Tehát egy szerződésnek nem érvényességi feltétele az ingatlan zöldkártya (energetikai tanúsítvány), viszont a földhivatal megköveteli.

Különlegesen érdekes kérdés az, hogy ingatlan bérbeadásnál érvénytelenné teheti-e a szerződést, ha nincs ilyen tanúsítvány? Ugye képtelenség, hogy egy polgári szerződést, amit semmilyen központi (állami) bejelentési és nyilvántartási kötelezettség nem terhel, csak akkor tekintik a felek érvényesnek, ha egy energetikai tanúsítvány is van hozzá. Mivel ezt a bérbeadónak kell bemutatnia, így a költség is őt fogja terhelni. De vajon melyik az a bérbeadó, amelyik ennek költségét nem hárítaná át? És melyik az a bérlő, amelyik annyira ragaszkodik ehhez, hogy át is vállalja ennek gyakran több tízezres költségeit? Melyik az a szerződő páros, aki egymás közt inkább ne úgy állapodna meg, hogy “tekintsünk el ettől most”. És akkor érvénytelen a bérleti szerződés?

Az ügyvéd kötelessége ingatlan adásvételkor:

A tényvázlat felvételekor az ügyvéd köteles tájékoztatni arról a vevőt, hogy az energetikai tanúsítvány megléte kötelező.

A Földhivatalnál is be kell mutatni ezt a tanúsítványt.

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

Értelmezése:

Egy nehezen elfogadható rendelkezés ez, mert akkor is kell illetéket fizetni, ha vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az eladott ingatlané.

Mindegy, hogy a vásárolt, vagy az eladott lakás a drágább!

Egy másik érdekessége a törvénynek, de ezt már könnyebb elfogadni:

Ha valaki elad egy lakást 50 mFt-ért, de két darab 15 mFt-osat vásárol, akkor 20 mFT az adó alapja.
De, ha 50 mFt-ért adja el, ellenben csak 15 mFt-ért vásárol, akkor a különbség elvileg 35 mFt lenne, de ilyen esetben a vásárolt ingatlan, vagyis a 15 mFt az illeték alapja, és nem 35 mFt.

Talán könnyebb elfogadni ennek a törvénynek a szabályait, ha úgy fogja fel, hogy ez egy illeték kedvezmény. Ha ingatlant vásárolna, akkor mindenképpen kellene illetéket fizetni, de a fizetendő illeték csökkenthető az eladott ingatlan illetékével.

579. § (2) Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

Az ajándékozás tényét a földhivatalnál is nyilvántartásba kell venni.

582. § (1) A még meglevő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti.
(2) Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett érték*et.

Fontos kitétel tehát az, hogy nem csak a megajándékozott jogsértése esetén, hanem a megajándékozottal együtt élő hozzátartozó jogsértése esetén is visszavonható az ajándék. Ráadásul, amennyiben a jogsértést az ajándékozó közeli hozzátartozója ellen követi el, akkor is visszavonható az ajándék. (Például a megajándékozott személy hozzátartozója az ajándékozó gyermekével kapcsolatosan követ el jogsértést.)

(3) Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett érték*et akkor is, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor.

Például, ha az ajándékot a lányos szülő azért adta a leendő vejének, mert az esküvő már ki volt tűzve, de végülis a házasságkötés mégsem jött létre, akkor az ajándék visszakövetelhető.

Ha a megajándékozott sérelmet okozott az ajándékozónak, akkor az ajándékozó nem korláttlan ideig követelheti vissza az ajándékot:

(4) Visszakövetelésnek nincs helye, ... ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem követeli vissza.

* Az ajándék helyébe lépett érték például az eladási ár, ha a megajándékozott időközben az ingatlant eladta.