Új építésű lakás illetéke

Nincs kategorizálva Hozzászólások kikapcsolva

feb 032012

Az illetéktörvény erről így rendelkezik:

26. § (1)

f.) a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának,ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a 21. § (1) bekezdés szerint megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;

A bekezdés megfogalmazása szerint első ránézésre úgy tűnik, hogy 15 millió forint feletti értékű új lakóingatlan vásárlása esetén 15 mFt-tal csökkenteni kell az adóalapot.

Ez nem így van! (sajnos)

“…nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne…”

A 15 mFt értékű ingatlan megvásárlásakor 4 mFt-ig 2 % az adó mértéke, 4 mFt feletti részre pedig 4 %. vagyis az összes adó 520 eFt. Tehát ennyivel csökkenthető az illeték.
Konkrét számokkal:
20 mFt értékű ingatlan illetéke 720 eFt.
Ezt csökkenthetjük az 520 eFt-tal, tehát az illeték 200,000.- Ft lesz.

Hogyan csökkenthető a haszonélvezet értékével az illeték alapja?

ajándékozás, haszonélvezeti jog, illeték-kedvezmény Hozzászólások kikapcsolva

jan 242012

Az illeték alapja a haszonélvezet értékével csökkenthető:

A haszonélvezet értéke úgy számolható ki, hogy az egy éves értéket az életkortól függő szorzóval felszorozzuk. Ez az érték az illeték alapja.

Példa: hogyan lehet csökkenteni az átírás illetékét legálisan?

Az ingatlan értéke 10 mFt. A haszonélvező 40 éves. Az ehhez az életkorhoz tartozó szorzó 8 szoros.Az egy éves érték az ingatlan értékének 1/20-ad része, vagyis 500 eFt. A 8 szoros szorzóval számított haszonélvezeti érték 4 mFt. Ez a haszonélvezet bejegyzésének alapja. A 4 Mft értékű haszonélvezet illetéke (2 % ) = 80 eFt.

Az adásvétel illetékének alapját a haszonélvezet értékével lehet csökkenteni. A 10 mFt-os ingtalan esetén így lesz az illeték alapja 6 mFt. A 6 mFt értékű ingatlan illetéke 80 eFt + 80 eFt = 160 eFt.

Ha ehhez hozzáadjuk a haszonélvezet bejegyzési illetékét, akkor 160 eFt + 80 eFt = 240 eFt.

Ha a 10 mFt értékű ingatlan egyszerű adásvétellel kerülne átírásra, akkor az összes illeték 320 eFt lett volna…

Megtakarítás tehát 80 eFt!

Meg lehet-e tenni, hogy egyszerre több haszonélvezetet jegyeznek be az ingatlanra és ezzel tovább csökken az illeték alapja?

Bár meghagytak egy kiskaput a törvényalkotók, amivel az illeték alapja és ezzel az illeték mértéke is lényegesen csökkenthető, de ennél több lehetőség nincs.
Az illeték alapja több haszonélvezet bejegyzése esetén csak az idősebbik – tehát a kisebb – haszonélvezeti értékkel csökkenthető.

Érdemes viszont élni ezzel a lehetőséggel 4 mFt haszonélvezeti értékig, mert így akár 80 eFt-tal is csökkenthető az illeték alapja.

A haszonélvezet ajándékozása egyenesági rokonok között illetékmentes.

Szabálysértést követ el, aki energetikai tanúsítvány nélkül adja el lakását

adásvétel, energetikai tanúsítvány, ingatlan zöldkártya Hozzászólások kikapcsolva

jan 172012

Ha Ön vevő egy lakóingatlan, vagy iroda, vagy üzlethelyiség megvásárlásánál, akkor feltétlenül követelje meg az energetikai tanúsítványt.
Bár a földhivatal bejegyzi a tulajdonos változást, de a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet kötelezően előírja a tanúsítvány meglétét abban az esetben, ha az ingatlan adásvételre kerül sor, vagy bérleti szerződés jön létre egy évnél hosszabb időtartamra. A rendelet minden olyan esetben előírja az ingatlan zöldkártya elkészíttetését, amennyiben ellenérték fejében történik az ingatlan átruházás.

Tehát ingatlan csere esetén is kötelező az ingatlan zöldkártya!

A szankciók: Aki a törvényt nem tartja be, annak azzal kell számolnia, hogy ez szabálysértésnek minősülhet. De vajon hogyan és miképpen fogja ezt ellenőrizni a hatóság? Kommandó fog lecsapni békésen alvó családokra és aki nem tudja bemutatni az energetikai tanúsítványt a frissen vásárolt ingatlannál, akkor helyszíni bírságot szab ki? Vagy egy ingatlan bérbeadásnál (akár albérletnél) is hasonlóképpen fog eljárni? Ugye ezt még a törvényalkotó sem gondolta komolyan?!? Hiszen a kiadott albérletek jelentős hányada – meg merem kockáztatni, hogy több, mint 50 %-a – feketén kerül kiadásra. Nem az ingatlan zöldkártya miatt, hanem amiatt az adóteher miatt, amik az albérleti szerződésnél egyébként is keletkeznek.

És vajon ki fizeti a bírságot? Mivel az eladó kötelessége a tanúsítványt biztosítani, de át kell adni a vevőnek. A törvény nem kötelezi viszont a vevőt ennek megőrzésére. Azért meg ugye senki sem büntethető meg, hogy hanyag és elszórja a tanúsítványt.

Fontos továbbra is:

… mint vevő követelje meg az energetikai tanúsítványt az eladótól.

És ne aludjon senki sem nyugodtan,

mert 2013. januárjától már törvény erejével szankcionálhat a hatóság, ha nincs ingatlan zöldkártya. Ez egy uniós előírás, amit egészen biztosan be fog tartani a törvényhozás.

Vigyázni kell az ingatlan árának megállapításánál

Nincs kategorizálva Hozzászólások kikapcsolva

jan 152012

Ha az ingatlan adásvételi szerződésbe a piaci ártól lényegesen eltérő árat írnak be, akkor az adóhatóságnak jogában áll a szerződésben levő értéket felülbírálni.

A kisebb eltérések esetén 10-20 % általában nincs ennek kockázata, de célszerű ezekben az esetekben is felkészülni és az adásvételi szerződésbe beírni, hogy mi az oka a piaci ártól való eltérésnek. Az általános indokokat nem szükséges a szerződésbe írni: Ilyen indok lehet a gazdasági világválság, a közlekedésben történt jelentős változás stb. Ezeket utólag is könnyen lehet igazolni. Viszont, ha bármi olyan körülmény adódik, ami a későbbiekben nehezen igazolható, akkor ezt a szerződésbe bele kell foglalni. Ilyen lehet például veszélyes hulladék a telken. Az ingatlan értékét csökkentő körülmények elhárításáról célszerű a számlát megőrizni. Ugyancsak célszerű ilyen esetben az ingatlan adásvételt követő valamennyi beruházást számlával igazolható módon dokumentálni. (Nyílászáró csere, fűtési rendszer korszerűsítése, villany-, víz- vezetékrendszer cseréje stb.)

Fontos figyelni arra is, hogy amennyiben az ingatlan a piaci érték 50 %-ánál kisebb áron cserél gazdát, akkor az adóhatóság ezt már ajándékozásnak minősítheti. Az ingatlan ajándékozás – az egyenesági rokonságot leszámítva – minden esetben sokkal magasabb illetékkel jár, mint az adásvétel.
Ez bizonyos esetekben igen hátrányos lehet, mert elképzelhető szélső esetben, hogy egy 4 mFt-os lakás esetén 2 % helyett akár 10 % lesz az illeték. Mivel felmerülhet ebben az esetben a színlelt szerződés is, így akár bírságokkal, pótlékokkal is járhat az ingatlan adásvétel.

Médiakampány az energetikai tanúsítványról

energetikai tanúsítvány, illetek, ingatlan-jogok, tulajdoni-lap Hozzászólások kikapcsolva

jan 092012

Tegyük tisztába…

…hogy a földhivatalnak van-e jogában elutasítani egy adásvétel bejegyzését, amennyiben nincs energetikai tanúsítványa az ingatlannak…

Az Ingatlan nyilvántartásról szóló (továbbiakban Inytv.) és a végrehajtási rendelete nem említi az energetikai tanúsítványt, de ez várható is volt, a jogszabály ennél plasztikusabban fogalmaz.

Ami esetlegesen vonatkoztatható lehet erre a körülményre, az az Inytv. “Bejegyzéshez szükséges igazolások” címe. 37. § (1) A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül – ha jogszabály előírja – meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), illetve igazolás szükséges.

Azonban ennek nyelvtani értelmezése is kizárja az energetikai tanúsítvány szükségességét, ugyanis az energetikai tanúsítvány nem hatósági igazolás, márpedig a bejegyzés feltétele csak hatósági engedély (jóváhagyás), illetve (hatósági) igazolás lehet.

Hasonló lehetne az ingatlan zöldkártya az APEH nyomtatványhoz melyet mellékelni kell a kérelemhez. Azonban, az Illeték törvény (továbbiakban Itv) és az Adózás rendjéről szóló törvény (továbbiakban) Art rendelkezései alapján a nyomtatvány kitöltése kötelező és csatolandó a földhivatali eljárásban, továbbá az Inytv határozottan azt mondja, hogy a földhivatal továbbítja az illeték kiszabás alapjául szolgáló adatokat, szerződést az APEH felé, valamint a rendelkezésre álló egyéb iratot. Itv. 69. § Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni a jogügylet vagy a hagyaték bejelentésekor, ha e kötelezettség őt terheli. Más esetben az állami adóhatóság felhívására kitűzött határidő alatt kell a forgalmi. értéket bejelenteni.

Itv. 91. § (1) Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. Az illetékkiszabás célját szolgáló bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel kell teljesíteni. Ha az illeték fizetésére kötelezett a kérelmet a külön jogszabályban meghatározott 30 napon túl nyújtja be, illetve bejelentési kötelezettségét elmulasztja, vagy hiányosan teljesíti, e törvény 82. §-ában említett mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető.

Az ingatlan zöldkártyára vonatkozóan ilyen rendelkezés nincs (azaz, hogy valamely más törvény előírná a földhivatali kérelemhez történő csatolást), így az energetikai tanúsítvány nem feltétele a tulajdonjog bejegyzésének.

Mit veszíthet, ha nincs ingatlan zöldkártyája

Az, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonos váltást feltehetőleg csak átmeneti állapot. Várhatóan a törvényhozás módosítani fogja az ingatlan nyilvántartásról szóló rendeleteket és törvényt.

Az ingatlan energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes. Ha Ön ezalatt az idő alatt el akarja adni az ingatlant, akkor a leendő vevője megkövetelheti Öntől a tanúsítványt. Az is lehet, hogy ezt saját költségén el kell készíttetnie.

Vevőként ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz!

Viszont számítson arra, hogy ennek díját az eladó – akár az ingatlan árától függetlenül – érvényesíteni fogja az ingatlan adásvételi szerződéskor.

Energetikai-tanúsítvány szükséges az ingatlan adásvételekhez!

energetikai tanúsítvány Hozzászólások kikapcsolva

dec 292011

2012. január 1-től minden ingatlan eladáskor energia tanúsítványt kell felmutatni.

176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet

1. § (3) Az épület energetikai jellemzőit e rendelet előírásai szerint - amennyiben nem rendelkezik érvényes energetikai tanúsítvánnyal - tanúsítani kell a rendelet hatálya alá tartozó a) új épület építése; b) meglévő épület (önálló rendeltetési egység, lakás) ba) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy bb) egy évet meghaladó bérbeadása; c) 1000 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetén.
3. §. (3) Ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás vagy bérbeadás esetén a tanúsítvány elkészítéséről a tulajdonos gondoskodik, és azt a szerződés megkötését megelőzően, de legkésőbb a szerződéskötésig a vevőnek átadja, a bérlőnek bemutatja.

De ez annyit jelent, hogy nem is lehet adásvételi szerződést kötni energetikai tanúsítvány (ingatlan-zöldkártya) nélkül?

Az energia-tanúsítvány kérdés értelmezése

A PTK nem változott ebben a kérdésben. Tehát egy szerződésnek nem érvényességi feltétele az ingatlan zöldkártya (energetikai tanúsítvány), viszont a földhivatal megköveteli.

Különlegesen érdekes kérdés az, hogy ingatlan bérbeadásnál érvénytelenné teheti-e a szerződést, ha nincs ilyen tanúsítvány? Ugye képtelenség, hogy egy polgári szerződést, amit semmilyen központi (állami) bejelentési és nyilvántartási kötelezettség nem terhel, csak akkor tekintik a felek érvényesnek, ha egy energetikai tanúsítvány is van hozzá. Mivel ezt a bérbeadónak kell bemutatnia, így a költség is őt fogja terhelni. De vajon melyik az a bérbeadó, amelyik ennek költségét nem hárítaná át? És melyik az a bérlő, amelyik annyira ragaszkodik ehhez, hogy át is vállalja ennek gyakran több tízezres költségeit? Melyik az a szerződő páros, aki egymás közt inkább ne úgy állapodna meg, hogy “tekintsünk el ettől most”. És akkor érvénytelen a bérleti szerződés?

Az ügyvéd kötelessége ingatlan adásvételkor:

A tényvázlat felvételekor az ügyvéd köteles tájékoztatni arról a vevőt, hogy az energetikai tanúsítvány megléte kötelező.

A Földhivatalnál is be kell mutatni ezt a tanúsítványt.

Illeték csere esetén

Nincs kategorizálva Hozzászólások kikapcsolva

dec 282011

Így szól a törvény:

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

Értelmezése:

Egy nehezen elfogadható rendelkezés ez, mert akkor is kell illetéket fizetni, ha vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az eladott ingatlané.

Mindegy, hogy a vásárolt, vagy az eladott lakás a drágább!

Egy másik érdekessége a törvénynek, de ezt már könnyebb elfogadni:

Ha valaki elad egy lakást 50 mFt-ért, de két darab 15 mFt-osat vásárol, akkor 20 mFT az adó alapja.
De, ha 50 mFt-ért adja el, ellenben csak 15 mFt-ért vásárol, akkor a különbség elvileg 35 mFt lenne, de ilyen esetben a vásárolt ingatlan, vagyis a 15 mFt az illeték alapja, és nem 35 mFt.

Talán könnyebb elfogadni ennek a törvénynek a szabályait, ha úgy fogja fel, hogy ez egy illeték kedvezmény. Ha ingatlant vásárolna, akkor mindenképpen kellene illetéket fizetni, de a fizetendő illeték csökkenthető az eladott ingatlan illetékével.

Ingatlan ajándék visszavonása

ajándékozás Hozzászólások kikapcsolva

dec 152011

Előfordulhat olyan eset, amikor az ajándékozó visszavonhatja az adott ajándékot. Igaz ez ingatlan ajándékozás esetére is. Csak akkor vonható vissza az ajándék, ha ennek tényét ajándékozáskor írásba foglalják.

579. § (2) Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

Az ajándékozás tényét a földhivatalnál is nyilvántartásba kell venni.

582. § (1) A még meglevő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti.
(2) Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett érték*et.

Fontos kitétel tehát az, hogy nem csak a megajándékozott jogsértése esetén, hanem a megajándékozottal együtt élő hozzátartozó jogsértése esetén is visszavonható az ajándék. Ráadásul, amennyiben a jogsértést az ajándékozó közeli hozzátartozója ellen követi el, akkor is visszavonható az ajándék. (Például a megajándékozott személy hozzátartozója az ajándékozó gyermekével kapcsolatosan követ el jogsértést.)

(3) Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett érték*et akkor is, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor.

Például, ha az ajándékot a lányos szülő azért adta a leendő vejének, mert az esküvő már ki volt tűzve, de végülis a házasságkötés mégsem jött létre, akkor az ajándék visszakövetelhető.

Ha a megajándékozott sérelmet okozott az ajándékozónak, akkor az ajándékozó nem korláttlan ideig követelheti vissza az ajándékot:

(4) Visszakövetelésnek nincs helye, ... ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb ideig nem követeli vissza.

* Az ajándék helyébe lépett érték például az eladási ár, ha a megajándékozott időközben az ingatlant eladta.

Változik az illetéktörvény 2012-ben

illetek, illeték-kedvezmény Hozzászólások kikapcsolva

dec 042011

2012-ben a 35 évnél fiatalabb lakás vásárlók kérhetik az illeték részletben történő megfizetését. Ez a szabály hasonló módon eddig is érvényben volt, de most egy könnyítés került a törvénybe. 2011-ig ilyen kérelmet minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló benyújthatott, de elfogadása elbírálás alapján történt. Jövőre – tehát 2012-ben – ez a lehetőség bírálás nélkül automatikusan jár majd.

Ami nem változott:

továbbra is kérvényezni kell.
ha valaki késedelembe esik a részletekkel, akkor az egész hátralevő összeg egyszerre fizetendő!
továbbra is 12 hónapos részletfizetés kérhető
csak az első lakáshoz jutáskor vehető igénybe

Az illeték fizetési kötelezettség az keletkezés napján lép életbe, tehát, aki éni szeretne ezzel a lehetőséggel lehet, hogy érdemes megvárni a januári határidőt.

Figyelni kell azonban arra, hogy a keletkezés dátuma az alábbiak szerint kerül megállapításra:

adásvételi szerződés megkötésének napja
árverés esetén az árverés napja
ha hatósági, vagy bírósági úton történik meg a tulajdonszerzés, akkor az ezt eldöntő bírósági végzés jogerőre emelkedésének napja

Ingatlan ajándékozás és a köteles rész

ajándékozás, köteles rész Hozzászólások kikapcsolva

nov 292011

kezdjük annak tisztázásával, hogy mi a köteles rész

661. § Kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, bejegyzett élettársát, továbbá szülőjét, ha az öröklés megnyíltakor az örökhagyó törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne.

Ez annyit jelent, hogy az örökhagyó halálával a törvényben felsorolt családtag egyébként örökös lenne, akkor jár neki a köteles rész.

Ajándékozásnál ezt figyelembe kell venni, ugyanis amennyiben az ajándékozás az ajándékozó, (örökhagyó) halálát megelőző 15 éven belül történt, akkor a köteles rész erre az ajándékra is vonatkozik.

666. § (1) A kötelesrész alapja a hagyaték tiszta értéke, valamint az örökhagyó által élők között bárkinek juttatott adományok juttatáskori tiszta értéke.

Példa: az egyik testvér ajándékot kap a szülőtől, akkor a másik testvért is megilleti a köteles rész, amennyiben a szülő halálát megelőző 15 éven belül volt az ajándékozás.

Ha az ingatlan értéke 15 mFt, akkor a természetes örökléssel 7,5 mFt lett volna a testvéré. A köteles rész ennek 50 %-a. A testvért tehát 3,750,000.- Ft illeti meg, aki nem kapott ajándékot.

Older Entries

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Megtakarítás tehát 80 eFt!

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Tehát ingatlan csere esetén is kötelező az ingatlan zöldkártya!

Fontos továbbra is:

És ne aludjon senki sem nyugodtan,

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Tegyük tisztába…

Mit veszíthet, ha nincs ingatlan zöldkártyája

Vevőként ragaszkodjon az energetikai tanúsítványhoz!

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Az energia-tanúsítvány kérdés értelmezése

Az ügyvéd kötelessége ingatlan adásvételkor:

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Ügyfélszolgálat napközben, előzetes regisztráció nélkül...

Ingatlan adásvételről szakszerűen.

Energetikai tanúsítvány

Értelmezések

A honlapot üzemelteti:

Jogi nyilatkozat