Kiskorú hogyan vehet ingatlant

 adásvétel, gyámság   Kiskorú hogyan vehet ingatlant bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
dec 202010
 

A kiskorú jogilag cselekvőképtelen

A kiskorú személy, döntéseit sajátmaga nem képes meghozni, saját ügyeiben mérlegelésre nem képes. Emiatt sajátmaga nem köthet szerződést vagy nem tehet más jognyilatkozatot, mert a szülők (esetleg gyám) felügyelete alatt áll.

Ingatlan adásvételi szerződést a szülő köthet

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be...

A szerződést és egyéb jognyilatkozatokat a felügyeletét ellátó szülők együttesen tehetnek. Ezt a Családjogi törvény határozza meg.

Értelmezés:

Mivel a kiskorú gyermek nem cselekvőképes, ezért adásvételi szerződést sem írhat alá sem eladóként sem vevőként.

72. § (1) A szülői felügyeletet a szülők együttesen gyakorolják - ellentétes megállapodásuk hiányában akkor is, ha már nem élnek együtt.

A kiskorú gyermeknek jövedelme sem lehet, ezért Önmagában képtelen egy ingatlan megvásárlásához elegendő fedezetet előteremteni. Logikus viszont, hogy előfordulhat, hogy a szülők azt szeretnék, hogy mégis a gyermek vegye saját nevére az ingatlant. Az ügylet lebonyolításához ilyenkor be kell szállnia egy teljesítési segédnek, aki pénzt ad a gyermeknek, hogy az meg tudja venni az ingatlant.

A teljesítési segéd

Gondolni kell a későbbiekre! Ha egy fiatalkorú adásvételi szerződésben egy ingatlanban tulajdonjogot szerez, akkor az ingatlan esetleges értékesítésénél már nem elegendő a szülők aláírása.

Kiskorú, csak gyámhivatali engedéllyel vehet és adhat el ingatlant.

A gyámhivatal megköveteli a hivatalos értékbecslést.

Országos értékbecslő szakértői hálózattal az Önhöz legközelebbi szakember végzi az értékbecslést. A legkönnyebben itt rendelheti meg:

Az Ön neve:*
E-mail címe:
Telefonszáma:*
Az ingatlan pontos címe:*
Az ingatlan típusa
Szintek száma:
Alapterület:* m2
A következő kérdésre a robotok ellen van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Egyéb információk:

Ingatlan maffia taktika

 ingatlan-maffia   Ingatlan maffia taktika bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
dec 172010
 

Amit az ingatlan maffia kihasznál

Gyakorlott ingatlan ügynökök egyből kiszúrják azokat a vevőket, akik elértek arra a szintre, hogy túl sok lakást néztek már meg és most már sok kompromisszumra hajlandóak. Ezek az ideális vevők.

Ezt az jelenséget “telítettségi effektusnak” mondják.

Ez az állapot veszélyes!

Nem csak a jó ingatlan ügynököknek, hanem az ingatlan maffiának is jó szeme van az ilyen ügyfelek behálózására.
A módszer a következő:
Az ingatlan árát úgy állapítják meg, hogy kihagyhatatlan legyen. Csak szokott lenni egy probléma. “Éppen most van itt egy vevő, aki holnap meg is venné az ingatlant. Le fog maradni! De nem gond! Meg tudjuk gyorsan oldani a kérdést.” És akkor jönnek a feltételek:

  • Még a hétvégén intézzük el a dolgot!
  • Fizessen be most foglalót, aztán az ügyvédet hagyjuk későbbre
  • Itt van a mi ügyvédünk, aki hétvégén is rendelkezésre áll

A trükk lényege: a hétvégén nincs bank, nincs földhivatal, ahol el lehetne intézni a hivatalos ügyeket és ügyvédeket is nehéz azonnal keríteni.

Hiába mutatnak be ilyenkor 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot! Nem kell feltétlenül hinni benne! Ezalatt az idő alatt jópár személynek el lehetett már adni. Akár a hétvégén több személynek is.

Van megoldás!

Ha az ingatlan adásvételi szerződés elkészítését saját ügyvédre bízza, aki nem csak az ingatlan átírásának földhivatali ügyintézését intézi, hanem megfelelő biztosítékokat is tud az adásvételi szerződéshez szerkeszteni.

Hogyan adhat el ingatlant egy kiskorú?

 adásvétel   Hogyan adhat el ingatlant egy kiskorú? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
dec 102010
 

Ki a kiskorú

A kiskorúság fogalmát a Polgári törvénykönyv 12. §-a határozza meg

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött.

Rövid értelmezés: (bár nem gyakori, de azért előfordul) A 16 évet betöltött, de még 18 évet nem elért gyermek házasságkötéssel nagykorúvá válik. Ez a nagykorúság akkor is megmarad, ha időközben elválik. A 18 évet el nem ért gyermek házasságkötését a gyámhatóság engedélyezheti.

Hogy adhat el egy ingatlant kiskorú?

Ha egy ingatlanban kiskorú a tulajdonos, akkor a Magyar Államkincstár határozattal beleegyezését adta ahhoz, de a kiskorú gyermek arányos részét letéti számlára kell elhelyezni és azt az összeget újból kizárólag lakáscélra lehet költeni, tehát amennyiben lakásvásárlás követi az eladást a kiskorúnak újból arányos tulajdonjogot kell szerezni, különben a MÁK nem teszi hozzáférhetővé a pénzeszközt. A Magyar államkincstár nevében a gyámhatóság jár el, a befolyt vételár felett a gyámhatóság engedélyével lehet rendelkezni.

Kérjen ügyvédi közreműködést itt:

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
Budapesti ügyvédet tudunk ajánlani, ezért csak olyan érdeklődést várunk, amiben budapesti aláírás minden félnek megfelel. (Külföldön történő aláírás megoldható!)

Megoldás-e a deviza alapú lakáslízing?

 Nincs kategorizálva   Megoldás-e a deviza alapú lakáslízing? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
okt 042010
 

Miután a kormány nyár közepén megszüntette a lakások deviza alapú finanszírozásához a jelzálogjog bejegyzési lehetőséget az ingatlanpiac – pontosabban az ingatlan finanszírozó cégek – előhúztak egy újabb hangszert a köpenyük alól, mint ahogy azt a híres zenebohóc Eötvös Gábor tette.

Van máásíííiiiik!

De nézzük, hogy valóban ez lenne az a csodaszer?

Deviza alapú hitelt felvenni akkor jó, ha magas az adott deviza árfolyama és a későbbiekben várhatóan marad azon a szinten. (de legjobb, ha csökkenés várható)

Akkor kockázatos egy deviza alapú lízing, ha az adósnak nincs deviza alapú bevétele.

A lakáslízing további hátránya, hogy itt nem segít semmi: ha nem fizet a lízingbe vevő, akkor azonnal az utcára kerülhet, mert lízing esetén csak bérlő a lízingbevevő és nem tulajdonos.

Mi a teendő, ha teher van az ingatlanon?

 adásvétel, tulajdoni-lap   Mi a teendő, ha teher van az ingatlanon? bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Sze 152010
 

Az ingatlan tulajdoni lapján jelzálogjog (hitel), végrehajtási jog bejegyzése is lehet. Ilyenkor is megoldható az ingatlan adásvételi szerződés megkötése, csak különös gonddal kell eljárni. Ne fogadjon el semmilyen szóbeli közlést az ingatlan jelzálog, vagy végrehajtási jogával kapcsolatban. Egyedül a hiteles földhivatali tulajdonlap az, aminek hinni szabad! (lehetőleg ezt is ügyvéd kérje ki, vagy saját maga menjen el kikérni ezt a Földhivataltól. Az eladó által bemutatott tulajdoni lappal kapcsolatban mindig legyen bizalmatlan!

Ugyanígy nem szabad hinni annak, hogy mit mond a jogosultról (bankról, vagy végrehajtóról) Ezeket a kérdéseket mindig első kézből beszerzett információkkal kell tisztázni: Írásban megkérdezni a banktól a végrehajtóról, hogy mekkora az összeg, amivel az ingatlan terhelve van. A választ csak hitelt érdemlő módon közléssel szabad elfogadni.

Variációk az ingatlan adásvételi szerződésre

… jelzáloggal, vagy végrehajtással terhelt ingatlan adásvételi szerződése esetén

    1. A vevő a jogosulttal (bankkal, vagy a végrehajtóval) közvetlenül megállapodik, hogy az eladó tartozásait a leendő vevő fizeti meg és a jogot a tulajdoni lapról ezután kivezetteti.

    2. A vevő és az eladó egymás között úgy állapodik meg, hogy a vételárat egy ügyvédi letét számlára teszi a vevő és az ügyvéd megfelelő feltételek fenállása esetén fizeti ki a jogosultat.

A jelzáloggal, vagy végrehajtással terhelt ingatlan értékesítése az eladónak is rejt kockázatot, mert csak akkor kapja meg a vételár őt megillető részét, ha a jogosult kivezetteti az értékesítést megakadályozó bejegyzéseit.

A vevő különös lehetőségei:

Lehet, hogy a bank, vagy – a végrehajtón keresztül – a jogosult szeretné minél hamarabb látni a pénzét. Meg kell próbálni velük megállapodni: Ha valamivel kisebb összeget kapnak, de azt pár napon belül, akkor adnának-e némi kedvezményt? Mindenképpen meg kell próbálni! NIncs veszíteni való, de lehetséges, hogy jónéhány százalékot le lehet alkudni.

Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén

 elővásárlási-jog, tulajdoni-lap   Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
aug 152010
 

Telekingatlanoknál fordul elő gyakran, hogy egy földterületet több tulajdonos birtokol egyszerre. Mindenkinek megvan a maga földterülete, amit használ is. Egymás között hallagtólagosan megállapodnak a telekhatárokban is.

Ha valamelyik tulajdonostárs építkezni szeretne, akkor csak úgy lehetséges, hogy ehhez minden tulajdonostárs írásban hozzájárul. A hozzájárulásban pontosan le kell írni, hogy mely földterületen történik az építkezés és tisztázni kell, hogy a leendő megosztáskor majd ez a földterület az építkezőt illeti.

De akkor jön a neheze, ha valaki saját földterületét értékesíteni szeretné.

Az osztatlan közös területben minden tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az elővásárlási jog annyit jelent, hogy ha egy olyan személy szeretne földterületet venni, akinek eddig nem volt tulajdonjoga az osztatlan területen, akkor ezt csak akkor teheti meg, ha  a többi tulajdonostárs lemond elővásárlási jogáról.

Az eladóak ezeket a nyilatkozatokat mindenféleképpen írásban kell megkérnie még az ingatan adásvételi szerződés megkötése előtt. De mi a teendő, ha akár több tucatnyi tulajdonostárs is van az ingatlanban.

Sajnos ebben az esetben is fennáll ez a kötelezettség. Ilyenkor ki kell kérni a földhivataltól a tulajdoni lapot. Az azon szereplő valamennyi tulajdonosnak tértivevényes levelet kell írni, hogy ingatlan adásvételi szerződés miatt nyilatkoznia kell arról, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával.

Csak akkor lehet nyugodt az eladó, ha valamennyi tulajdonostárs a lemondó nyilatkozatot már megtette. A levelet úgy kell megszerkeszteni, hogy tisztázva legyen: amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés időpontjáig nem nyilatkozik a tulajdonostárs, akkor ez az ingatlan adásvételi szerződésben adott elővásárlási jogról való lemondást jelent.

De mi van akkor, ha a tulajdonostárs nem veszi át a levelet?

Ennek esetei: nem kereste jelzéssel jön vissza a levél. Ekkor meg kell ismételni a levelet. A két kézbesítési kísérlet esetén át nem vett levél átvettnek minősül. A második levélben írt jogvesztő határidő elmulasztása az elővásárlási jogról való lemondást eredményez.

Címzett ismeretlen: Kevésbé valószínű állapot, amikor valakinek olyan címe van a tulajdoni lapon feltüntetve, ami nem valós. Ebben az esetben ismételten meg kell kísérelni a kézbesítést, mert lehetséges, hogy csak a postás húzta rossz helyre az “X”-et.

Milyen összeget kell ráírni az ingatlan adásvételre?

Sokan játszanak azzal, hogy alacsonyabb öszeget írnak rá az ingatlan adásvételi szerződésre, mint a valós érték, remélve, hogy így az illeték és a fizetendő adó is kisebb lesz.

Osztatlan közös tulajdonban levő ingatlan adásvétel esetén ez különösen kockázatos lehet. Ilyenkor bármely tulajdonostárs élhet elővételi jogával és az alacsonyabb áron az eladónak kötelessége az ingatlan adásvételi szerződést vele megkötni.

(Vannak itt is megoldások, de erre most nem térek ki. Ez már kizárólag személyes konzultációval megoldható kérdés.)

Ingatlan átírással kapcsolatos információk

 adásvétel, ajándékozás   Ingatlan átírással kapcsolatos információk bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
jún 202010
 

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező formai és tartalmi előírásai

Az ingatlan átírás kötelező formai és tartalmi elemek bármelyikének hiánya a tulajdonjog földhivatali bejegyzését meghiúsíthatják!

Formai elemek:

  • Az adásvételi szerződés csak írásban köthető meg.
  • Az ingatlanátíráshoz ügyvéd, jogtanácsos vagy közjegyző ellenjegyzésére mindenképpen szükség van. Javasoljuk tehát, hogy mielőtt vételárat fizetne ki, forduljon ügyvédhez, hiszen a tulajdonjog bejegyzéséhez ez elkerülhetetlen.

Tartalmi elemek:

  • a szerződő felek adatai magánszemélynél:
    • név
    • születési idő és hely
    • anyja neve
    • lakcím
    • adóazonosító jel;
    • állampolgársági nyilatkozat a felek részéről
  • cégek esetében:
    • A cég neve
    • székhelye
    • adószám
    • cégjegyzékszám
    • statisztikai számjel (KSH szám)
  • az ingatlan adatai
    • helyrajzi szám
    • cím
  • az ingatlan adásvételi szerződés minden lapján szerepelnie kell a szerződő felek, továbbá az ellenjegyző és tanúsító személyek kézjegyének
  • kelt (hely és dátum)

Fontos, hogy az adásvételi szerződést, és a kapcsolódó dokumentumokat figyelmesen tanulmányozza át. Mindig az aktuális tulajdoni lapot nézze meg, hiszen így csökkenthető annak a kockázata, hogy az ingatlanon időközben esetlegesen történő változás kapcsán az adásvételi szerződésünk meghiúsul. Társasház esetében az alapító okiratot is érdemes áttanulmányoznia, hogy tisztában legyen a megvásárolni kívánt ingatlan jellemzőivel, hiszen az esetleges megtévesztés tényét a vevőnek kell bizonyítani, adott esetben pereskedni a már kifizetett vételár visszafizetése vagy mérséklése érdekében. Végül javasoljuk, hogy az ingatlan adásvételi szerződést is figyelmesen olvassa át, hiszen akár véletlen elírás miatt is megtörténhet, hogy az ingatlanátírás nem úgy alakul, ahogyan eltervezte.

Tájékoztatási kötelezettség:

Kötelessége az eladónak, hogy tájékoztassa a vevőt az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan fontosabb jellemzőiről, a lényeges körülményekről, továbbá köteles átadni a vevőnek az ingatlan terheire és jogaira vonatkozó okiratokat. A vevőnek viszont kötelezően ismernie kell az ingatlan-nyilvántartási adatokat az adásvételi szerződés aláírása előtt, hiszen csak ezekre alapozva követelhet a későbbiekben kártérítést az eladótól, aki esetleg megtévesztette őt. A vevő saját érdekében kérjen ki tulajdoni lapot a földhivataltól, mert ezen az ingatlan esetleges terhei láthatók.

“Nem látható” terhek az ingatlanon:

A tulajdoni lapon nem látható terhek

Társasház esetén külön gondot kell fordítani arra, hogy az ingatlannak ne legyen közös, vagy egyéb költség elmaradása. Emiatt célszerű a közös képviselőtől közvetlenül beszerezni olyan nyilatkozatot, hogy az adott ingatlan eladójának nincs tartozása a társasház felé.

Szintén problémát jelenthet, ha az ingatlan közműveinek (villany, víz, gáz) átírásakor derül ki, hogy ezek valamelyike nem volt kifizetve. Célszerű a szolgáltatóktól “nullás” igazolást beszerezni.

Az ingatlan adásvételkor fel kell jegyezni valamennyi mérőóra állását. A felek célszerűen megállapodhatnak egymással úgy, hogy a mérőóra állás különbségét egymás között elszámolják az adásvétel során. (Egy téli hónapban a fogyasztás pillanatnyi állása és a már kiszámlázott tétel között lényeges eltérés is lehet. Különösen oda kell figyelni, ha nem leolvasás alapú az elszámolás, hanem átalánydíjas. ) Természetesen az elmaradt díjak megfizetése a régi tulajdonos kötelezettsége, de ha erre nem fordítanak a felek kellő figyelmet, akkor a néhány tízezer forintos, vagy akár százezres nagyságrendű számlák miatt utólag nagyon nehéz a jogérvényesítés.

Leggyakoribb ingatlanterhek:

  • Jelzálogjog

Az ingatlanátíráshoz nem szükséges a jelzálogjog jogosultjának a hozzájárulása. A szerződésbe viszont célszerű belefoglalni, hogy a felek milyen arányban vállalják a terheket. Ha az eladó nem vállalja a tehermentesítést, akkor mindenképpen érdemes a szerződéskötés előtt a jelzálog jogosultjától nyilatkozatot kérni a fennálló tartozásról. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő összeg ugyanis a bejegyzéskori állapotnak felel meg, a tartozás azt követően növekedhetett pl. a tőke járulékaként szereplő kamatokkal, vagy törlesztés esetén csökkenhetett. Kérjük meg tehát az eladót vagy az ügyvédet a nyilatkozat beszerzésére.

  • Elidegenítési és terhelési tilalom

Mielőtt vételárat fizetnénk ki, fontos megbizonyosodnunk arról, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant nem terheli-e elidegenítési és terhelési tilalom, amelyet főként a jelzálogjog biztosítékaként alkalmaznak, de öröklési szerződés biztosítékául is szolgálhat. A tilalom fennállása időszakában megkötött adásvételi szerződés semmis, tehát érdemes körültekintően eljárnunk a későbbi pereskedés elkerülése végett. Célszerű az ingatlan-nyilvántartás alapján ügyvédünk segítségével tájékozódnunk a tilalom alapjául szolgáló szerződésekről, határozatokról, és ne mulasszuk el felvenni a kapcsolatot a jogosulttal.

  • Haszonélvezeti jog

Ha ingatlanteherként haszonélvezeti jog is szerepel, elővigyázatossági szempontból célszerű a vételárat csak a haszonélvező lemondó nyilatkozatát követően kifizetni. A vevő ugyanis csak abban az esetben gyakorolhatja a használat, a birtoklás és a hasznok szedésének jogát, ha a haszonélvező nem tart igényt ezekre a jogokra. A haszonélvezeti jog időnként erősebb is lehet a tulajdonjognál. A haszonélvezeti jog általában holtig tart. Ennél rövidebb ideig tartó haszonélvezeti jogot külön ki kell kötni.

  • Végrehajtási jog
  • telki szolgalmi jog
  • bányaszolgalmi jog stb.

Ingatlanátírás előtt vevőként célszerű nagyon alaposan áttanulmányozni az ingatlanterhekre vonatkozó bejegyzéseket. A vevő akkor követelheti bírósági eljárás során az ingatlan tehermentesítését az eladó költségére, ha tudja bizonyítani, hogy nem volt tudomása a korlátozásról. Ilyen esetben elállhat a szerződéstől vagy kártérítést is követelhet. De a legjobb megelőzni a bajt, mert a kártérítés hosszadalmas bírósági eljárás is lehet.

Az ingatlan átírás költségei:

Az eladót terheli:

A gyakorlat alapján az ingatlan-nyilvántartásban fellelhető terhek rendezése, másrészt adófizetési kötelezettsége is keletkezhet, (például amennyiben az ingatlant 5 éven belül szerezte, vagy nem vásárol bizonyos időn belül egy másik ingatlant.)

A vevőt terheli:

Általában a vevő vállalja az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatos költségeket (például az ügyvédi díjat, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés költségét, a visszterhes vagyonátruházási illeték kifizetését.

Felek ettől eltérhetnek, de ezt az eltérést mindenképpen írásban kell rögzíteni.