Elővásárlási jog szántó esetén

 adásvétel, elővásárlási-jog   Elővásárlási jog szántó esetén bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Már 312012
 

Kérdés:

Megteheti-e egy osztatlan közös tulajdonban levő szántó egyik tulajdonosa, hogy ne értesítse tértvivevényes levélben elővásárlási jogáról egy másik tulajdonostársat és így egy eddig tulajdonnal nem rendelkező tulajdonos lépjen be az osztatlan közös tulajdonba?

Válasz

A szántónak minősített osztatlan közös tulajdon elővásárlási joga egy kicsit eltér az egyéb osztatlan közös tulajdonnál levő elővásárlási jogtól.

Így szól a törvény:

10. § (1) Termőföld vagy tanya eladása esetén – ha a törvény másként nem rendelkezik – az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg :

  • a családi gazdálkodót, a gazdálkodó család tagjait – ebben a sorrendben -, ha az eladásra kerülő termőföld vagy tanya a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel vagy tanyával közvetlenül határos;
  • a közös háztartásban élő családtagot;
  • a helyben lakó szomszédot;
  • a helyben lakót;
  • a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt, ha tulajdonszerzését törvény nem zárja ki; a Magyar Köztársaság 2001 és 2002. évi költségvetéséről szóló 2000. évi CXXXIII. törvény 93. § (17) bekezdése alapján az ÁPV Rt. hozzárendelt vagyonából kivett, a dolgozók részére már magánosított vagy magánosításra kerülő mezőgazdasági társaságok közvetlen vagy közvetett magánszemély tulajdonosait azon földterületek vonatkozásában, amelyeket az eladás időpontjában a mezőgazdasági társaság jogszerűen használ.

Az elővásárlási jogot nem a tulajdonosnak küldött tértivevényes levéllel, hanem jegyző által történő kifüggesztéssel is meg lehet hirdetni. A kifüggesztésnek díja van. A földhivatal addig nem jegyzi be a tulajdonosváltozást, amíg a kifüggesztést szabályosan nem igazolja az eladó.

Kiskapu:

Ez a sorrend előnytelennek tűnhet a közeli családtagok szempontjából. Az elővásárlási jog csak vásárlás esetén kikötés. Ajándékozás, vagy csere esetén nincs elővásárlási jog. Az egyenesági rokon tehát így akkor is meg tudja szerezni az ingatlan tulajdonjogát, hogy ezt bárkinek fel kellene kínálni ráadásul egy fillér illetéket sem kell fizetni.

A helyzetet egy kicsit bonyolítja, ha nem egyenesági rokonságról van szó, mert itt az illeték akár tetemes is lehet ajándékozás esetén.

Itt is van azonban kiskapu:

Ha a vevő csak résztulajdont kap ajándékba, akkor természetesen a résztulajdon után kell illetéket fizetni. Igaz, hogy a kulcs magas lehet, de ha csak 10 %-ot szerez a tulajdonos, akkor már tulajdonos és csak az illeték 10 %át kell megfizetni. A maradék 90 %-ra már neki is keletkezik elővásárlási joga.

Ha többen nyújtják be egymással egyenrangú elővásárlási szándékukat, akkor az eladó dönti el, hogy kinek adja.

Az elővásárlási szándék csak akkor megfelelően komoly, ha az elővásárlásra felajánlott ésszerű határidőn belül vagy ügyvédi, vagy bírói letétbe helyezik a teljes vételárat.

Ami büntetendő:

Ha fiktív ajándékozási szerződés születik, vagyis papíron ajándékozási szerződést kötnek, de készpénzben elszámolnak egymással, akkor ez csalás. Ha valakinek ilyen gyanúja támad, hogy valaki ilyen módon visszaélt az elővásárlási joggal, kérjen ügyvédi segítséget ezen a honlapon.

Elővásárlási jog folyamata

 elővásárlási-jog   Elővásárlási jog folyamata bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
okt 102011
 

Kérdés:

“Üdvözlöm!
Egy …. osztatlan földterület ….. részével rendelkezem, a tulajdonosa vagyok öröklés útján. Jelenleg az egyik tulajdonos használja, aki mellesleg nem is szólt arról, hogy kukoricával vetette be az egész területet.
Szeretném eladni az én részemet. Mi a teendőm, ha van egy érdeklődő?
Ha ő tesz vételi ajánlatot, minden tulajdonos társat értesíteni kell, vagy elegendő kifüggeszteni a vételi ajánlatot az önkormányzatnál? 15 nap múlva, ha nem érkezik rá elővásárlási jog, eladható?

Válasz:

Osztatlan közös tulajdonban a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Ezt fel kell ajánlani nekik határidőhöz kötve.
Két törvényi elővásárlási jog konkurál, az első az osztatlan közös tulajdon miatt Ptk. alapján, a másik a földtörvény alapján, az első esetben kell megküldeni a tulajdonostársaknak az ajánlatot, majd (az első eredménytelensége esetén) ezt követően a földtörvény alapján hirdetmény útján közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal.Ha ezen határidőn belül nem jelentkezik valamelyik tulajdonostárs, hogy élne az elővásárlási jogával, akkor az ingatlant Ön szabadon értékesítheti.
Az ingatlant csak olyan áron adhatja el, amilyen áron az elővásárlási jogot felajánlotta. Ha több tulajdonostárs jelentkezik, hogy élne ezzel a jogával, akkor Ön választhatja meg, hogy melyiknek adja el az ingatlant. Ekkor már Ön nem állhat el az eladási szándékától.

Érdekes körülmény, hogy az ingatlant jelenleg más műveli. Van-e elbirtoklás osztatlan közös tulajdonban? De ez külön bejegyzés…

Földterület átruházása elővásárlási joggal

 adásvétel, elővásárlási-jog   Földterület átruházása elővásárlási joggal bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
Sze 022010
 

Az állam rácsaphat a földekre?

Igen! Elővásárlási joga van.

2010. szeptember 1 től földterület eladása esetén az államnak elővásárlási joga van.

Ha ingatlan átírás célja az, hogy földterületet, vagy tanyát adjon el valaki, akkor ezt be kell jelenteni az államnak. Az állam a megfelelő szervezete segítségével az ingatlant felvásárolhatja. A felvásárolt földterületeket aztán haszonbérbe adással, vagy fiatal családok gazdálkodásának támogatására hasznosítja.

A rendszer a földterületek, tanyák árának felhajtására is jótékony hatással lesz, mert garantáltan nem fognak alacsonyabb árat írni a felek ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor. Ha az állam él elővásárlási jogával, akkor az állam felé sem lehet utólag árat emelni. Sokan az illeték és a személyi jövedelemadó megfizetése alól úgy bújtak ki eddig, hogy a valódi értéknél kevesebbet írtak az ingatlan adásvételi szerződésbe. Tegnaptól ez már kockázatos lett. A szabály nem csak földterület, hanem tanya vásárlása esetén is érvényes.

Földterület ingatlan adásvételi szerződés kiskapu

A törvény így szól:

"elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén"

Fűr Zoltán, a Földbróker szakértője szerint: Ha valaki először résztulajdont szerez, akkor utána már nem kell felajánlani az államnak elővásárlásra az ingatlant.

Ami még várat magára

Nem lehet különbséget tenni bármely uniós tagállam két állampolgára között. Ez a rendelet tehát külön nem írja, hogy a külföldiek ingatlan adásvételi szerződésénél a szabályt figyelembe kell venni. De ez még nem aktuális. A külföldiek földterület szerzését jelenleg moratórium korlátozza, amire a kormány hosszabbítást kért. Feltehetőleg a moratórium lejártára már lesz olyan szabály, ami erre is figyelemmel lesz. A leggyakrabban helyben gazdálkodás, állandó lakcím (és helyben tartózkodás), mezőgazdasági végzettség és időnként nyelvismeret feltételeit emlegetik a médiákban, mint a külföldiek föld vásárlásának korlátját. Kérdés: mi lesz a sok zsebszerződéssel?

Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén

 elővásárlási-jog, tulajdoni-lap   Ingatlan adásvétel osztatlan közös tulajdon esetén bejegyzéshez a hozzászólások lehetősége kikapcsolva
aug 152010
 

Telekingatlanoknál fordul elő gyakran, hogy egy földterületet több tulajdonos birtokol egyszerre. Mindenkinek megvan a maga földterülete, amit használ is. Egymás között hallagtólagosan megállapodnak a telekhatárokban is.

Ha valamelyik tulajdonostárs építkezni szeretne, akkor csak úgy lehetséges, hogy ehhez minden tulajdonostárs írásban hozzájárul. A hozzájárulásban pontosan le kell írni, hogy mely földterületen történik az építkezés és tisztázni kell, hogy a leendő megosztáskor majd ez a földterület az építkezőt illeti.

De akkor jön a neheze, ha valaki saját földterületét értékesíteni szeretné.

Az osztatlan közös területben minden tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az elővásárlási jog annyit jelent, hogy ha egy olyan személy szeretne földterületet venni, akinek eddig nem volt tulajdonjoga az osztatlan területen, akkor ezt csak akkor teheti meg, ha  a többi tulajdonostárs lemond elővásárlási jogáról.

Az eladóak ezeket a nyilatkozatokat mindenféleképpen írásban kell megkérnie még az ingatan adásvételi szerződés megkötése előtt. De mi a teendő, ha akár több tucatnyi tulajdonostárs is van az ingatlanban.

Sajnos ebben az esetben is fennáll ez a kötelezettség. Ilyenkor ki kell kérni a földhivataltól a tulajdoni lapot. Az azon szereplő valamennyi tulajdonosnak tértivevényes levelet kell írni, hogy ingatlan adásvételi szerződés miatt nyilatkoznia kell arról, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával.

Csak akkor lehet nyugodt az eladó, ha valamennyi tulajdonostárs a lemondó nyilatkozatot már megtette. A levelet úgy kell megszerkeszteni, hogy tisztázva legyen: amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés időpontjáig nem nyilatkozik a tulajdonostárs, akkor ez az ingatlan adásvételi szerződésben adott elővásárlási jogról való lemondást jelent.

De mi van akkor, ha a tulajdonostárs nem veszi át a levelet?

Ennek esetei: nem kereste jelzéssel jön vissza a levél. Ekkor meg kell ismételni a levelet. A két kézbesítési kísérlet esetén át nem vett levél átvettnek minősül. A második levélben írt jogvesztő határidő elmulasztása az elővásárlási jogról való lemondást eredményez.

Címzett ismeretlen: Kevésbé valószínű állapot, amikor valakinek olyan címe van a tulajdoni lapon feltüntetve, ami nem valós. Ebben az esetben ismételten meg kell kísérelni a kézbesítést, mert lehetséges, hogy csak a postás húzta rossz helyre az “X”-et.

Milyen összeget kell ráírni az ingatlan adásvételre?

Sokan játszanak azzal, hogy alacsonyabb öszeget írnak rá az ingatlan adásvételi szerződésre, mint a valós érték, remélve, hogy így az illeték és a fizetendő adó is kisebb lesz.

Osztatlan közös tulajdonban levő ingatlan adásvétel esetén ez különösen kockázatos lehet. Ilyenkor bármely tulajdonostárs élhet elővételi jogával és az alacsonyabb áron az eladónak kötelessége az ingatlan adásvételi szerződést vele megkötni.

(Vannak itt is megoldások, de erre most nem térek ki. Ez már kizárólag személyes konzultációval megoldható kérdés.)