dec 042011
 

2012-ben a 35 évnél fiatalabb lakás vásárlók kérhetik az illeték részletben történő megfizetését. Ez a szabály hasonló módon eddig is érvényben volt, de most egy könnyítés került a törvénybe. 2011-ig ilyen kérelmet minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló benyújthatott, de elfogadása elbírálás alapján történt. Jövőre – tehát 2012-ben – ez a lehetőség bírálás nélkül automatikusan jár majd.

Ami nem változott:

  • továbbra is kérvényezni kell.
  • ha valaki késedelembe esik a részletekkel, akkor az egész hátralevő összeg egyszerre fizetendő!
  • továbbra is 12 hónapos részletfizetés kérhető
  • csak az első lakáshoz jutáskor vehető igénybe

Az illeték fizetési kötelezettség az keletkezés napján lép életbe, tehát, aki éni szeretne ezzel a lehetőséggel lehet, hogy érdemes megvárni a januári határidőt.

Figyelni kell azonban arra, hogy a keletkezés dátuma az alábbiak szerint kerül megállapításra:

  • adásvételi szerződés megkötésének napja
  • árverés esetén az árverés napja
  • ha hatósági, vagy bírósági úton történik meg a tulajdonszerzés, akkor az ezt eldöntő bírósági végzés jogerőre emelkedésének napja

Az illeték általános szabályaihoz kattintson ide!
A haszonélvezet illetékét ide kattintva ismerheti meg.

okt 202011
 

Kérdés:

Idős nagymamám mentálisan nincs tisztában dolgokkal. Gyermekei gondozzák. El lehet-e adni a nagymama tulajdonában levő házat? Gondolom szakvélemény kell az elmeállapotáról, ezenkívül gyámság alá kell helyezni?

Válasz

Nagykorú személy esetén gondnokság a megfelelő jogi kategória. A hozzátartozó kezdeményezhetik a gondnokság alá helyezési pert, vagy amennyiben a gyámhatóság hivatalból szerez tudomást az mentális problémákkal, úgy a gyámhivatal is kezdeményezheti az eljárást. A bírósági eljárásban kell kérni szakértői véleményt, ott amennyiben megállapítják, hogy nagymama valamennyi vagy egyes tárgykörökben nem beszámítható, úgy gondnokság alá helyezik. Ha az megtörtént, akkor szükséges, hogy kérjék, gondnoknak a családtag legyen kijelölve. A nagymama érdekeit az ügyész képviseli majd.

A bírósági eljárás hosszú folyamat. Ezt jóval az eladás előtt meg kell kezdeni, hogy ne akkor kelljen kapkodni, amikor a vevő már jelentkezik.

Azért célszerű ügyvéd közreműködése a gondnokság alá helyezési perben, mert az eladási árral a családtagok nem rendelkezhetnek szabadon. A legjobb pozíció eléréséhez feltétlenül kérjen ügyvédi segítséget!

Elővásárlási jog folyamata

 elővásárlási-jog  Hozzászólások kikapcsolva
okt 102011
 

Kérdés:

“Üdvözlöm!
Egy …. osztatlan földterület ….. részével rendelkezem, a tulajdonosa vagyok öröklés útján. Jelenleg az egyik tulajdonos használja, aki mellesleg nem is szólt arról, hogy kukoricával vetette be az egész területet.
Szeretném eladni az én részemet. Mi a teendőm, ha van egy érdeklődő?
Ha ő tesz vételi ajánlatot, minden tulajdonos társat értesíteni kell, vagy elegendő kifüggeszteni a vételi ajánlatot az önkormányzatnál? 15 nap múlva, ha nem érkezik rá elővásárlási jog, eladható?

Válasz:

Osztatlan közös tulajdonban a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Ezt fel kell ajánlani nekik határidőhöz kötve.
Két törvényi elővásárlási jog konkurál, az első az osztatlan közös tulajdon miatt Ptk. alapján, a másik a földtörvény alapján, az első esetben kell megküldeni a tulajdonostársaknak az ajánlatot, majd (az első eredménytelensége esetén) ezt követően a földtörvény alapján hirdetmény útján közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal.Ha ezen határidőn belül nem jelentkezik valamelyik tulajdonostárs, hogy élne az elővásárlási jogával, akkor az ingatlant Ön szabadon értékesítheti.
Az ingatlant csak olyan áron adhatja el, amilyen áron az elővásárlási jogot felajánlotta. Ha több tulajdonostárs jelentkezik, hogy élne ezzel a jogával, akkor Ön választhatja meg, hogy melyiknek adja el az ingatlant. Ekkor már Ön nem állhat el az eladási szándékától.

Érdekes körülmény, hogy az ingatlant jelenleg más műveli. Van-e elbirtoklás osztatlan közös tulajdonban? De ez külön bejegyzés…

feb 222011
 

Ez a kiskapu megszűnt azzal, hogy 5 éven belüli lakóingatlan értékesítés esetén nem az árkülönbözet, hanem az ingatlan vételára az adóalap. Továbbra is működik viszont, ha nem lakóingatlanról van szó.

Tegyük fel, hogy valaki olcsón tudott lakáshoz hozzájutni. (árverés, önkormányzati lakás megvásárlása stb útján) Tegyük fel, hogy rövid időn belül el szeretné adni lényegesen magasabb áron.

A jelenlegi adótörvények úgy írják elő, hogy az ilyen értékesítés után a különbözetet meg kell adózni. De ki az, aki szeretne súlyos százezreket fizetni a haszon után?

És főleg: ki az, aki ennek elkerülésével vállalná az adóbírság kockázatát?

Van kiskapu, és teljesen legális

Ajándékozza el először az lakást valamelyik egyenesági rokonnak! Ebbe már a magasabb piaci értéket lehet felvenni. Az egyenesági rokonok közt létrejött ajándékozás adó és illetékmentes. Amikor a rokon az ingatlant eladja, akkor már neki nem kell adót fizetnie, mert az ajándékozási és az eladási érték közt nincs értékkülönbözet.

Ez a kiskapu továbbra is működik egyéb – tehát nem lakóingatlan – értékesítésénél, ott ugyanis továbbra is a nyereség után kell adót fizetni.

Kiskorú hogyan vehet ingatlant

 adásvétel, gyámság  Hozzászólások kikapcsolva
dec 202010
 

A kiskorú jogilag cselekvőképtelen

A kiskorú személy, döntéseit sajátmaga nem képes meghozni, saját ügyeiben mérlegelésre nem képes. Emiatt sajátmaga nem köthet szerződést vagy nem tehet más jognyilatkozatot, mert a szülők (esetleg gyám) felügyelete alatt áll.

Ingatlan adásvételi szerződést a szülő köthet

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be...

A szerződést és egyéb jognyilatkozatokat a felügyeletét ellátó szülők együttesen tehetnek. Ezt a Családjogi törvény határozza meg.

Értelmezés:

Mivel a kiskorú gyermek nem cselekvőképes, ezért adásvételi szerződést sem írhat alá sem eladóként sem vevőként.

72. § (1) A szülői felügyeletet a szülők együttesen gyakorolják - ellentétes megállapodásuk hiányában akkor is, ha már nem élnek együtt.

A kiskorú gyermeknek jövedelme sem lehet, ezért Önmagában képtelen egy ingatlan megvásárlásához elegendő fedezetet előteremteni. Logikus viszont, hogy előfordulhat, hogy a szülők azt szeretnék, hogy mégis a gyermek vegye saját nevére az ingatlant. Az ügylet lebonyolításához ilyenkor be kell szállnia egy teljesítési segédnek, aki pénzt ad a gyermeknek, hogy az meg tudja venni az ingatlant.

A teljesítési segéd

Gondolni kell a későbbiekre! Ha egy fiatalkorú adásvételi szerződésben egy ingatlanban tulajdonjogot szerez, akkor az ingatlan esetleges értékesítésénél már nem elegendő a szülők aláírása.

Kiskorú, csak gyámhivatali engedéllyel vehet és adhat el ingatlant.

A gyámhivatal megköveteli a hivatalos értékbecslést.

Országos értékbecslő szakértői hálózattal az Önhöz legközelebbi szakember végzi az értékbecslést. A legkönnyebben itt rendelheti meg:

Az Ön neve:*
E-mail címe:
Telefonszáma:*
Az ingatlan pontos címe:*
Az ingatlan típusa
Szintek száma:
Alapterület:* m2
A következő kérdésre a robotok ellen van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
válasz (csupa kisbetűvel): 
Egyéb információk:

Ingatlan maffia taktika

 ingatlan-maffia  Hozzászólások kikapcsolva
dec 172010
 

Amit az ingatlan maffia kihasznál

Gyakorlott ingatlan ügynökök egyből kiszúrják azokat a vevőket, akik elértek arra a szintre, hogy túl sok lakást néztek már meg és most már sok kompromisszumra hajlandóak. Ezek az ideális vevők.

Ezt az jelenséget “telítettségi effektusnak” mondják.

Ez az állapot veszélyes!

Nem csak a jó ingatlan ügynököknek, hanem az ingatlan maffiának is jó szeme van az ilyen ügyfelek behálózására.
A módszer a következő:
Az ingatlan árát úgy állapítják meg, hogy kihagyhatatlan legyen. Csak szokott lenni egy probléma. “Éppen most van itt egy vevő, aki holnap meg is venné az ingatlant. Le fog maradni! De nem gond! Meg tudjuk gyorsan oldani a kérdést.” És akkor jönnek a feltételek:

  • Még a hétvégén intézzük el a dolgot!
  • Fizessen be most foglalót, aztán az ügyvédet hagyjuk későbbre
  • Itt van a mi ügyvédünk, aki hétvégén is rendelkezésre áll

A trükk lényege: a hétvégén nincs bank, nincs földhivatal, ahol el lehetne intézni a hivatalos ügyeket és ügyvédeket is nehéz azonnal keríteni.

Hiába mutatnak be ilyenkor 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot! Nem kell feltétlenül hinni benne! Ezalatt az idő alatt jópár személynek el lehetett már adni. Akár a hétvégén több személynek is.

Van megoldás!

Ha az ingatlan adásvételi szerződés elkészítését saját ügyvédre bízza, aki nem csak az ingatlan átírásának földhivatali ügyintézését intézi, hanem megfelelő biztosítékokat is tud az adásvételi szerződéshez szerkeszteni.

Ingatlan maffia módszer

 ingatlan-maffia, tulajdoni-lap  Hozzászólások kikapcsolva
dec 122010
 

Ingatlan csalás módszer másként

Még az eladót is be lehet csapni…

A célközönség azok az eladók, akik el szeretnék adni az ingatlant. A módszer lényege az, hogy magukat ingatlan befektetőknek kiadó ál-ügynökök keresik fel azokat, akik el akarják adni az ingatlanukat. Felajánlják, hogy az ingatlant megveszik, de csak abban az esetben, ha saját ingatlan értékbecslőjük értékeli fel az ingatlant. Ezzel kapcsolatban alá is írnak egy szerződést, amiben az ingatlan értékbecslésére húsz és ötvenezer forint összegben be is szednek díjat. Az ingatlan értékbecslés valóban el is készül. Ezután jön a hidegzuhany. Az állítólagos befektető cég az ingatlant lényegesen alacsonyabb áron hajlandó csak megvenni. Így az eladók – természetesen – nem adják el az ingatlant. Viszont – mivel az “értékbecslés” valóban elkészült – annak díját már nem lehet visszakövetelni.

A megtévesztett eladók ezután természetesen már elolvassák azt a szerződést, amit az ingatlan adásvéleléhez, illetve az ingatlan értékbecsléséhez készítettek. Ebben pedig egyértelműen olvasható, hogy az “ál-vevő” nem köteles azt az árat megadni, amit a saját értékbecslője állapít meg. Egyszerűen nincs vételi kötelezettség megadva.
Sajnos a másik gondot pedig az jelenti, hogy az ingatlan értékbecslést ezt követően semelyik bank részére nem lehet odaadni, mert azok ezt nem fogadják el. Az így elkészített értékbecslést tehát csak a leendő vevőknek lehet bemutatni, ami sovány vigasz arra, hogy több tízezer forintot fizettek érte.

Az ingatlan csalás ilyen módszerét azzal lehet elkerülni, hogy szerződéskötéskor alaposan elolvassák a szerződést. Ha nincs vételi kötelezettsége a vevőnek akkor már eleve gyanús a módszer. De akkor sem lehetnek teljesen nyugodtak az eladók, ha erre kötelezettséget vállal a leendő vevő, mert akkor még az ingatlan értékbecsléssel is lehet játszani. Ha az értékbecslés lényegesen a tényleges piaci ár alatti értéket hoz ki, akkor az eladók lesznek azok, akik azt mondják, hogy ezen az értéken mégsem adják el az ingatlanukat. Ebben az esetben nagyon nehéz bizonyítani azt, hogy az értékbecslés készült irreálisan alacsony áron. Másik értékbecslés kell hozzá és az ügyet csak bírósági úton lehet érvényesíteni. De ki az, aki ezért az összegért hajlandó az elvesztett pénznek megfelelő összeget ismét kockáztatni, hogy évek múlva azzal a tudattal tudjon lefeküdni, hogy a bíróság is neki adott igazat. A tudat viszont kevés. Ebből nincs pénz. Feltehetőleg nem is lesz, mert addigra az ilyen cégek már rég hetedhét határon túl vannak a pénzzel együtt.

A dolgot mégsem szabad szó nélkül hagyni. A rendőrségen tett feljelentésnek van némi hatása. Igaz, hogy az ilyen ügyeket a rendőrség bűncselekmény hiányában nem vizsgálja érdemben a rendőrség, mert nehezen bizonyítható a törvénytelenség. De ha a feljelentések sorban érkeznek ilyen jellegű beadványok, akkor már lehet látni a maffia-szerű összefonódást és legalább a további hasonló eseményeket meg lehet előzni.

Tanulság: Szakemberrel nézesse át az összes szerződést, amit aláír!

Hogyan adhat el ingatlant egy kiskorú?

 adásvétel  Hozzászólások kikapcsolva
dec 102010
 

Ki a kiskorú

A kiskorúság fogalmát a Polgári törvénykönyv 12. §-a határozza meg

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött.

Rövid értelmezés: (bár nem gyakori, de azért előfordul) A 16 évet betöltött, de még 18 évet nem elért gyermek házasságkötéssel nagykorúvá válik. Ez a nagykorúság akkor is megmarad, ha időközben elválik. A 18 évet el nem ért gyermek házasságkötését a gyámhatóság engedélyezheti.

Hogy adhat el egy ingatlant kiskorú?

Ha egy ingatlanban kiskorú a tulajdonos, akkor a Magyar Államkincstár határozattal beleegyezését adta ahhoz, de a kiskorú gyermek arányos részét letéti számlára kell elhelyezni és azt az összeget újból kizárólag lakáscélra lehet költeni, tehát amennyiben lakásvásárlás követi az eladást a kiskorúnak újból arányos tulajdonjogot kell szerezni, különben a MÁK nem teszi hozzáférhetővé a pénzeszközt. A Magyar államkincstár nevében a gyámhatóság jár el, a befolyt vételár felett a gyámhatóság engedélyével lehet rendelkezni.

Kérjen ügyvédi közreműködést itt:

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
válasz (csupa kisbetűvel): 
nov 242010
 

A cselekvőképesség:

Az cselekvőképes, aki döntéseit sajátmaga képes meghozni, saját ügyeiben megfontolásra képes. A cselekvőképes személy sajátmaga köthet szerződést vagy tehet más jognyilatkozatot, nem áll senkinek a felügyelete alatt. Cselekvőképes minden nagykorú, feltéve, hogy a cselekvőképességét a törvény nem korlátozza, vagy nem zárja ki. Különszabály: A 16 évet betöltött személy akkor válik nagykorúvá, ha törvényesen házasságot kötött. Az “így szerzett” nagykorúság az esetleges válással nem szűnik meg.

Kiskorúság:

A kiskorúság fogalmát a PTK. a következő módon határozza meg.

12. § Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött.

A kiskorú nem cselekvőképes.

Felügyeletét a szülők együttesen látják el. Ezt a Családjogi törvény határozza meg.

70. § A kiskorú gyermek szülői felügyelet vagy gyámság alatt áll.

Értelmezés

Mivel a kiskorú gyermek nem cselekvőképes, ezért ajándékozási szerződést sem írhat alá, ingatlan adásvételi szerződésben nem írhat alá vevőként. Így az ingatlan ajándékozási szerződést is a szülők együtt írhatják alá a gyermek, mint ajándékozott nevében.

72. § (1) A szülői felügyeletet a szülők együttesen gyakorolják - ellentétes megállapodásuk hiányában akkor is, ha már nem élnek együtt.

Gondolni kell a későbbiekre! Ha egy fiatalkorú ajándékot kap, vagy adásvételi szerződésben vevőként szerepel, akkor az ingatlan esetleges értékesítésénél már nem elegendő a szülők aláírása. A fiatalkorú vagyonával a szülő korlátozottan rendelkezik.
Ha viszont a gyermek időközben elérte a nagykorúságot, vagy 16 éves elmúlt és házasságot kötött, akkor az ingatlan felett szabadon rendelkezik. Ha az ajándékozó a az ajándékozáskor az ingatlanban lakik, akkor célszerű az ajándékozó részére holtig tartó haszonélvezeti jog bejegyzése.

Kérjen ügyvédi közreműködést az ajándékozáshoz és a haszonélvezet bejegyzéséhez!

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
válasz (csupa kisbetűvel): 
nov 082010
 

Olvasói kérdés:

“Férjem többé, kevésbé vétlenül adósságba verte magát. Nincs munkahelye, az én jövedelmemből élünk. Semmi vagyontárgy nincs az Ő nevén. Viszont van olyan ingatlan, ami kizárólag az én nevemen van, amit házasságunk ideje alatt örökléssel szereztem. Igaz lenne, amit hallottam: mivel a felesége vagyok, ezért az ő adóssága rajtam is behajtható? Lehetséges, hogy a bank a saját nevemen levő ingatlanon fogja behajtani a férjem adósságot?”

Válasz:

Értelmezzük először is, hogy mi lehet a jogalapja annak, hogy a “bank” a feleség kizárólag saját nevén levő ingatlanak végrehajtásával megkísérelheti a követelés érvényesítését.

Amikor az adósság keletkezett, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha arról a másik házastárs tudott volna. Kivétel lehet az, hogyha a adósság létrejöttekor, maga a jogosult (példánkban, aki a hitelt nyújtotta) tudott, vagy tudnia kellett volna arról, hogy ehhez Ön nem járult hozzá.
Ha az adósság létrejötte az élet mindennapi szükségleteinek fedezése körében került sor, akkor ezt úgy kell tekinteni, hogy a felelősség akkor is terheli Önt, ha például abból autót vettek, de a forgalmi engedélyben nem szerepel csak az adós – példánkban a férj – neve.

A törvények szerint a házasság ideje alatt vagyonközösség áll fenn. Ez a vagyonközösség mindaddig fenn is áll, amíg a házassági életközösség megszűnése után a vagyon megosztása meg nem történik. A vagyonközösség olyan szintig igaz, hogy a feleség saját különvagyonával, vagy a házasságban szerzett közös vagyonával is felel a férj adósságaiért. Nem csak a vagyon közös, hanem az adósság is.

Röviden:

Mivel az adósság a házasság ideje alatt keletkezett, Ön a szerződéskötéskor nem tiltakozott a szerződés aláírása ellen úgy, hogy erről a hitel nyújtója tudott volna, így az adósságért Ön teljes külön és közös vagyonával felel. Sajnos így a jogosult kezdeményezhet végrehajtást a feleség ingatlanára is.

Ha ilyen gond van, akkor Önnek ügyvédre van szüksége!

Kérjen ügyvédi ajánlatot a segítségre itt:

Az Ön neve:*
(Hogy szólítsam?)
Milyen témában ír?
E-mail cím:*
Telefonszám:
Ön ebben az ügyben
Az ingatlan
Az adásvételhez
Választás!
Kérem, feltétlenül adja meg az ingatlan értékét,
hogy a legjobb ügyvédi árajánlatot meg tudjam küldeni!
Az ingatlan értéke* (Ft)
Hol van az ingatlan?*
Kérem, részletesen írja le, hogy mi a kérdése:
A következő kérdésre a robotok elleni védelem miatt van szükség
Milyen nap jön hétfő után?
válasz (csupa kisbetűvel):